房地产全面成本管理实践与过程精细化

房地产企业的决策层管理人员（董事长、总经理、副总等）

房地产企业中高层管理人员（项目总经理、成本、造价、采购等部门负责人）

房地产企业成本、造价、采购部门等专业人员

【课程背景】

“南万科、北万达”，近年来，“两万现象”是中国房地产市场一道独特的风景。“两万”一个是万科，号称“世界最大的住宅开发商”；另一个是万达，基本上只做以城市综合体为主的商业地产。“两万”各自的“千亿”有很大的不同，万科的“千亿”，卖出去就是别人的了；而万达的“千亿”，多数是自己持有的物业，含金量更高。

成本管理在于全过程控制，而不仅局限于成本管理部门，所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意思，从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”。

【课程收益】

帮助房地产企业中、高层建立全过程成本管理概念

学习建立和运用全面、系统的成本管理方法体系

掌握项目成本精细化管理的关键环节和操作技巧

【邀请对象】

房地产企业的决策层管理人员（董事长、总经理、副总等）

房地产企业中高层管理人员（项目总经理、成本、造价、采购等部门负责人）

房地产企业成本、造价、采购部门等专业人员

【课程大纲】

第一部分：房地产标杆企业成本实战管理---住宅部分

主题一：标杆企业目标成本的编制实战

1、目标成本编制的科目设置及说明；

2、目标成本及成本前期测算时需要关注的要点；

3、目标成本编制需要进行的知识储备；

4、目标成本编制时与各部门的配合：

1）与设计的配合；

2）与营销的配合；

3）与工程的配合；

4）与财务的配合。

5、目标成本的编制；

6、快速进行成本测算。

主题二：标杆企业住宅项目建安成本实战

1、标杆企业成本规划

1）产品包分类；

2）单体土建工程成本；

3）单体立面工程成本；

4）单体精装工程成本；

5）单体设备工程成本；

6）单体水电消防成本；

7）公共景观工程成本；

8）公共智能化工程成本；

9）公共管网工程成本；

10）公共配套工程成本；

11）公共费用成本；

12）绿色三星社区成本。

2、标杆企业的统一构造做法

1）设计篇

2）施工篇

3、标杆企业项目成本人员操作手册

1）前期阶段；

2）施工图阶段；

主题三、施工图预结算编制及审核要点实战

1、总包预结算编制的前瞻性

2、预结算编制原则

3、预结算编制方式

1）确定模版

2）按楼栋及层数来划分：地下、底商、转换层、架空层

4、预结算审核要点

1）注意取费费率

2）计价软件的正确使用

3）变更签证审核

4）工程量抽检

5）单价审核

6）指标审核

7）甲供材料

8）索赔

9）水电费及扣款

主题四、标杆企业全过程成本管理的重点实战

1、标杆企业产品经济性管理

1）概念规划设计阶段；

2）方案设计阶段；

3）初步设计阶段；

4）施工图设计阶段；

5）构件深化设计阶段。

2、成本前置管理

1）标杆企业成本前置体系—设计

2）标杆企业成本前置体系—缺陷

3、标杆企业成本经验数据库

主题五：标杆企业的成本管理模式实战

1、目标成本管理

1）时效性和可操作性；

2）目标成本分解到责任成本管理；

2、动态成本控制

1）动态成本的管理模式；

2）动态成本管理的分析；

3）动态成本控制的措施；

3、招评标

1）招标管理办法

2）招标文件解析

3）评标精讲

4、变更及签证

1）变更签证办理原则

2）变更签证的关注点

5、后评估

1）成本结果评估

2）过程中成本管理评估

3）成本管理工作评估

4）奖励

5）处罚

6、项目成本风险管理办法

第二部分：房地产标杆企业成本实战管理---城市综合体部分

主题一：标杆企业城市综合体演变及产品特点

1、标杆企业第一、二、三代商业地产特点总结分析；

2、标杆企业第一代商业地产案例及特点；

3、标杆企业第二代商业地产案例及特点；

4、标杆企业第三代商业地产---城市综合体案例及特点

1）通过上海某具体项目的总平图、效果图阐述城市综合体的业态组成及规模特性

2）通过大量案例说明城市综合体持有物业面积的最佳比例

3）三个具体案例说明城市综合体销售面积、持有面积的组成

4）标杆企业第三代城市综合体的优势：社会效益和企业效益

5）标杆企业有代表性的第三代城市综合体项目案例

北京CBD项目案例

上海五角场项目案例

宁波鄞州项目案例

5、标杆企业第四代商业地产---城市综合体案例及特点

主题二：标杆企业订单式商业地产

1、标杆企业订单式商业模式

1）订单式商业模式

2）招商时要考虑到的业态价值

3）上海某具体城市综合体项目的招商品牌落位图

2、标杆企业订单式商业模式对成本管控的影响

3、标杆企业订单式商业与成本的对接

主题三：标杆企业城市综合体与住宅成本上的差异

1、赢利模式上的差异

上海某城市综合体项目赢利模式分析

2、通过成本科目比较分析城市综合体与住宅成本上的差异

上海某城市综合体与住宅成本科目及单方成本造价差异分析

主题四、标杆企业的成本管理模式

1、制度管理

2、成本管理架构

3、成本垂直管理

主题五：城市综合体成本管控中与各部门的配合

1、成本与设计的配合

1）前期成本测算阶段

2）限额设计指标

3）设计标准

4）设计准则

5）建造成本规划

2、成本与工程的配合

1）付款工程节点进度

2）招标中的配合

3、成本与配套部门的配合

主题六：城市综合体的全过程成本管控

1、计划管理

案例：上海某综合体项目的设计、施工、招标采购计划

2、目标成本管理

1）目标成本科目

2）目标成本编制

3）目标成本考核体系

3、招评标管理

1）标杆企业招标流程

2）标杆企业招标类别划分

3）标杆企业供应商管理特色

4）标杆企业招标文件标准化管理

5）标杆企业合同标准化管理

6）标杆企业总包招标特点

4、动态成本管理

1）施工图预算管理

2）变更签证管理

3）合同外价格

4）成本预警机制

5）动态成本管理

5、现金流管理

案例：上海某综合体项目现金流管理

6、结算管理

1）标杆企业结算管理特色

2）标杆企业项目复盘

3）标杆企业结算经验数据分享

黄老师：工商管理硕士，国家一级建造师，2003年加入万科集团，担任集团财务管理部资深专业经理期间，负责集团成本管理制度的制订，流程规范的制订，同时对区域公司的成本进行考核等工作。05-08年担任深圳万科成本管理部首席专业经理，负责完善万科一线公司的成本管理体系。2009-2012年加入万达，期间担任上海万达成本副总，全面负责管辖公司成本及招投标工作。