街区商铺以租带售流程方法及商场按时满场开业要点

一、街区商铺投融管退的逻辑和算法

(一)退

1、3种主要的退出途径：证券化/整售/散售

课堂讨论∶如何看待宝龙商业上市?

2、退出价格的3种算法∶收益法、成本重置法、销售比较法

(二)管

1、运管目标——炒热商铺，促进销售。

2、3种运管模式

3、3个实用招商运营工具【重要】

(三)融

1、开发贷和经营贷

2、贷款处置方式

3、商管公司的盈亏平衡点出租收租率

(四)投

1、投资逻辑∶以退定投

2、商管角色定位——如何另四方满意?

3、兼顾租售的产品研发设计

三个实用参考资料——某公司社区商业设计要点;某公司室外商铺技术标准;某公司街区美陈标准模块【重要】

二、吃透潜在小业主目标和租户目标

1、小业主目标：安全长期和短期收益

2、租户目标【重要】：活好、活着

课堂演练∶计算题

三、街区销售型商铺运管模式操盘要点

1、售前服务式招商，带租约销售

营销组织方法

A∶自有营销团队、自有招商团队密切协作，自主营销-利弊分析

B∶自有营销团队与外包营销代理公司合作操盘-利弊分析

操盘要点【重要】

7个实用工作表单：租赁意向审批表模板;租赁意向书模板;放弃优先购买权的声明模板;合同审批表模板;三方协议模板;第一份租赁合同模板;第二份租赁合同模板【重要】

完整案例∶武进金街售前服务式招商，快速攻坚【重要】

2、售后租管——承诺售后统一运营，返租+分成

营销组织方法和利弊分析

操盘要点【案例∶租赁合同的承诺返租条款设计】【重要】

预算充足、必须列入开发公司的、与商管相关的成本和费用预算

3、售后免费租管——不统一运营，不承诺回报

售后租管目的

3个实用表单——委托服务式招商授权书;业主洽谈信息记录表;已售商铺租赁合同模板【重要】

完整案例∶新北金街通过售后免费租管成功维稳【重要】

四、筹备期计划模块化技术

(一)设计逻辑

1、模块化定义

2、设计模块化工作计划节点的三大逻辑?彼此关系?【模板+案例】【重要】

(二)重要概念【重要】

1、什么是消防四证?

2、大证、小证，就是一消、二消吗?

3、帮助租户按时取得消防证照的关键点?

4、一消、二消同时拿证可行吗?风险点?

(三)执行要点【重要】

1、明确流程指向【案例】

2、设立总控部门

3、巧用模板【表单】

4、亮灯打分【案例-视频】

五、影响“按时满铺开业”十大风险点

风险点1(组织)∶规划设计对接不专业

风险点2(组织)∶费用不明

风险点3(工程)∶交底不清

风险点4(工程/招商)∶进场滞后【案例】

风险点5(工程/招商/营运)∶图纸管控和一店一色【案例】

风险点6(工程)∶流程和标准模糊【案例】

风险点7(工程/组织)∶执行力不强【案例】

风险点8(工程/信息)∶商场弱智【案例】

风险点9(工程/招商)∶装修验收、满负荷测试和工程移交【案例】

风险点10(物业)：开业安全、交通和政府报备【完整案例】

六、现场互动