最新房地产建筑税务稽查应对与策划技巧

房地产（建筑）企业总经理和财务人员

目前，房地产（建筑）行业将要直面三个热点和难点税收问题：

其一是：税务稽查的应对。从国家税务总局稽查局获悉，2007年全国税务机关稽查共计查补376亿元税款，2008年仍将继续深入对房地产等十大行业的重点税收专项稽查。房地产行业已经是连续8年“榜上有名”，同时更是社会舆论关注的焦点。

其二是：税务鉴证的新规定。国家税务总局国税发[2006]31号首次要求房地产开发企业对开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整应由税务师事务所出具“税务鉴定报告”。同时，国税发〔2007〕132号规定土地增值税的清算也要相应出具“税务签证报告”。

其三是：土地增值税的清算。国家税务总局已决定在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作。这将意味着2008年房地产行业税收严征管和强调控隆重地拉开了序幕。

税务稽查无法回避，而税务稽查的风险却总有合法防范的策略。房地产行业作为稽查重点对象应迅速掌握房地产税收最新法规要点、最新财务核算特点、最新税务稽查应对策略和最新税务筹划技巧，把握好合理避税与偷逃税的临界点，科学、灵活地应对稽查，积极防范税务稽查的涉税法律风险，实仍当务之急。为此，深圳市银税通财税培训公司决定举办本次研讨会，热诚邀请房地产（建筑）企业的总经理、财务经理、主办会计等相关人员报名参会。

会议时间：二00八年八月二十九日(星期五)一天（9：00-18：00）；

会议地点：广深宾馆（三星级）；地址：深圳市罗湖区深南东路。

收费标准：800.00元/人(含茶点、中餐、教材、场地及聘请教授等费用)，实行现场收费制；

注意事项：外地参会的应于八月二十八日提前报到，房间由本公司服务人员代预定，费用自付。

郑重承诺：参会无收获者全额且无条件退款，也可先试听满意后参会。请您——勿失良机。

授课方式：将采取课堂互动、以案说法和有奖问答的生动有趣方式，趣中获益。也许，您的业务难题可能就是我们的研讨重点——二位资深财税专家将现场答疑解惑，解决您的棘手问题。

教授简介：陈建昌先生——中国著名税务律师、资深房地产税务策划专家；税务大专、法律本科；注册税务师、会计师、律师；广东明轩律师事务所合作人；深圳市财税达合伙税务师事务所合伙人；全国部分大中城市二十几家财税（法律）综合顾问；全国部分大中城市百余家资深财税培训机构客聘为高级讲师；全国十几家知名大学聘为客座教授；深圳市律协专业委员；广东税务律师联盟主持；中国国际经济发展研究中心和北京税收与市场调研中心特邀调研员。

陈教授既是财税实战家，又是演讲家；税务稽查出身，税收筹划更具权威性；财税法律科班出身，财税、法律具深厚知识功底；精税法，懂财会，通法律，“三师”聚一身。涉税资历：从事税政、稽查、律师工作20余年，曾任某地国税稽查局局长10余年。2007年10月曾出国赴新西兰奥克兰市做大型公开财税演讲，并受到新籍华人的好评。

演讲风格：陈教授以自己曾查处的稽查案例演示税法——真实、生动，影响深远；以二十多年的稽查经验解说筹划——寓情、寓理，领悟非凡；务实、系统、精彩的税法解读，真诚、洋溢、恢谐的财税演讲，以及善于互动式课堂交流的授课风格，曾受到全国各地培训学员的一致好评，被喻为“财税培训的演讲家”、“财税与法律完美结合的化身”、“财税实战专家”。

附件：《最新房地产（建筑）企业税务稽查应对与策划技巧》课程大纲：

第一部分:房地产税务稽查风险分析与应对策略

一、税务稽查应对的总策略；二、房地产会计核算的特点；三、稽查的基本程序与应对策略

四、房地产稽查要点与风险分析

（一）实地稽查的一般程序和方法：（1）收集原始资料和数据。（2）数据间的逻辑关系分析。（3）整体测算。（4）账内检查与外调相结合。（5）实地核实。（6）统计各税。（7）稽查复核。（8）稽查书证的收集。

（二）2008年度主要税种稽查的要点解读及风险分析：1、营业税；2、企业所得税；3、土地增值税；4、个人所得税。

第二部分房地产行业现行主要税收法规解读与策划思路

一、房地产销售、租赁、转让等营业税实用法规：[法规1]--《条例》及实施细则—[法规34]--[法规33]国税函〔2008〕277号；

二、土地增值税现行实用法规解读（另有专题）；

三、房地产企业所得税最新实用法规（结合新企业所得税法及条例讲解）：[法规1]财税字（1994）009号—[法规14]国税函〔2008〕299号

第三部分房地产土地增值税清算法规解读与策划技巧

一、土地增值税基本法规解读：（一）土地增值税的纳税人和清算对象；（二）土地增值税的课税对象和范围；（三）土地增值税的四级超率累进税率；（四）转让房地产增值额的确定；（五）土地增值税应纳税额的计算及操作案例；（六）土地增值税申报纳税程序和法律责任；（七）纳税时间和缴纳方法与地点

二、土地增值税清算与优惠法规解读及实务操作：（一）清算法规解析与分析；（二）专家解读新规定的五大要点；（三）减免税优惠政策解读及运用

三、土地增值税的税务策划技巧大全：-“临界点”法-费用转移法-收入分散法-费用分摊法-利息支出法-建房方式法-优惠政策法-代收费用法-核算对象法-股权转让法-方式选择

第四部分房地产最新税收热点、难点问题解析

1、建安企业跨地区业务纳税问题；2、挂靠建筑业纳税问题；3、租用集体土地用于经营,土地使用税谁缴纳问题；4、“代建”房屋缴税问题；5、工厂自建厂房工程纳税问题；6、将商品房留作自用的视同销售处理；7、售后回购或售后租回业务纳税问题；8、销售外购不动产“营业额”与“收入额”有何不同？9、这笔营业税申报是否该抵减原受让土地之买价?10、税务稽查中房地产企业收入核算的常见问题；11、税务稽查中房地产行业的成本费用问题；12、开发企业成本与费用的划分隐含税务风险问题

第五部分房地产主要税种税务策划案例分析

1、合并子公司，免除流转税；2、销售不动产：先投资再转让；3、先建后售，节约税款数亿元；4、房产销售转为委托建房的纳税筹划；5、转让增值土地，妙用公司分立；6、关联交易避税的操作要点；7、把握税率临界点争取免税；8、代收费用巧安排：合法节税；9、筹资建房利息支出巧筹划；10、增加住房开发成本的纳税筹划；11、房产公司巧节税：保障高质低价卖；12、确定适当房地产价格的分析；13、商铺住宅连体楼土地增值税的筹划分析；14、利用分解房地产开发项目进行纳税筹划；15、巧解方程式：开发商售房让利为节税；16、巧纳土地增值税分析；17、土地增值计税清算方式的筹划；18、土地增值税纳税筹划新亮点

思考题：房产转移筹划错失良机---且看您如何妙手回春？（参会人员思考）

陈建昌先生——中国著名税务律师、资深房地产税务策划专家；税务大专、法律本科；注册税务师、会计师、律师；广东明轩律师事务所合作人；深圳市财税达合伙税务师事务所合伙人；全国部分大中城市二十几家财税（法律）综合顾问；全国部分大中城市百余家资深财税培训机构客聘为高级讲师；全国十几家知名大学聘为客座教授；深圳市律协专业委员；广东税务律师联盟主持；中国国际经济发展研究中心和北京税收与市场调研中心特邀调研员。

　　陈教授既是财税实战家，又是演讲家；税务稽查出身，税收筹划更具权威性；财税法律科班出身，财税、法律具深厚知识功底；精税法，懂财会，通法律，“三师”聚一身。涉税资历：从事税政、稽查、律师工作20余年，曾任某地国税稽查局局长10余年。2007年10月曾出国赴新西兰奥克兰市做大型公开财税演讲，并受到新籍华人的好评。

　　演讲风格：陈教授以自己曾查处的稽查案例演示税法——真实、生动，影响深远；以二十多年的稽查经验解说筹划——寓情、寓理，领悟非凡；务实、系统、精彩的税法解读，真诚、洋溢、恢谐的财税演讲，以及善于互动式课堂交流的授课风格，曾受到全国各地培训学员的一致好评，被喻为“财税培训的演讲家”、“财税与法律完美结合的化身”、“财税实战专家”。