​房地产业营改增过渡期疑难处理与土地增值税清算应对策略专题

各房地产关联企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理

财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖专题背景‖  

房地产业营改增全面推进。目前进入营改增三年过渡期：操作得当，可能税费下降，操作不当，税负必然上升。营改增绝不仅仅是简单的税务管理或财务会计核算处理改变，而是会影响企业管理方方面面的重大变革，将对企业的组织结构、业务模式、关联交易、资质管理、供应商选择、管理流程等产生一系列重大影响。营改增对房地产开发企业带来哪些机遇和挑战？过渡期有哪些特殊政策？我们应做好哪些准备，以及有哪些涉税风险及筹划技巧？

本课程根据后营改增税收法律环境、结合房地产开发企业经营管理的运作全过程，运用科学的税收筹划规律和技术，教授税务实际操作者如何利用税收筹划手段，最大化地降低企业运营各阶段的税务成本。通过对企业项目公司设立、采购、销售、合同修订、经营管理、发票管控等全过程涉税政策详细解读与实战应用案例剖析，使学员有效运用后营改增时代税务筹划方法，掌握营改增过渡期的税务征管稽查处理方式和尺度，做好涉税事项的事前筹划，减少税收成本、降低税收风险，为企业争取最大利益。

国家税务总局于7月7日又发布《关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号），使得税收处理更加“扑朔迷离”！会计人员面对选择举棋不定，房地产企业该如何应对？本课程将和您一起解决土地增值税清算问题：如：怎么有效解决“二次清算”的难题？土增清算对象与会计、增值税如何协调？各种销售模式下收入金额如何确认？拆一还一、合作建房下的土地增值税如何处理？收购股权与购买土地如何选择？车位销售如何在不同房产类型下分割收入？如何选择最优的成本分摊方案？新的土地增值税申报表填报如何把握？

‖专题收益‖通过两天学习，您将有以下收获：

与时俱进：把脉房地产开发业营改增最新税收政策与动态；

熟练掌握并解决房地产开发业营改增过渡期涉税问题；

掌握营改增财税处理技巧及抵扣风险点；

把握营改增应对策略及涉税筹划技巧；

掌握营改增背景下的土地增值税清算应对策略。

‖主讲内容‖

第一节：房地产开发全面营改增政策应用与风险管控

1．营改增企业适用税率政策与增值税纳税义务发生时间风险管控

2．房地产营改增过渡期政策要点与案例分析

3．房地产开发营改增新政要点与筹划方向

4．简易计税方法与一般计税方法选择后的税收筹划技巧

5．地税清查遗留问题的营业税怎么应对？怎样避免重复纳税？

6．营改增对企业所得税、土地增值税有什么影响，怎样应对？

第二节：房地产开发营改增后企业五大筹划方法的应用

1．房地产开发、租赁怎样合理应用一般计税方法和简易方法

2．房地产开发企业怎样利用甲供工程要求建筑业选择适用一般计税方法或简

易方法降低税负

3．设立供应链平台公司集中采购模式避税的应用

4．开发产品精装修避税原理与应用

5．设立园林公司、劳务公司等专业化公司

6．租赁、物业、酒店、服务行业等通过分拆业务、流程再造降低税负的设计思路

第三节：房地产企业营改增过渡期采购、销售、合同业务疑难问题处理与风险管控

1．营改增后企业与供应商的博弈要点

2．营改增后甲方与施工方的博弈要点

3．采购中发票取得过程的十大风险管控

4．怎样修改采购内控流程，适应增值税要求？

5．怎样进行商业模式梳理与再造适应营改增？

6．怎样进行项目预算及产品定价调整策略

7．代垫首付、免契税、免物业费、买房送动产、送装修、送阁楼车位花园增值

税处理

8．怎样修改或取得新的合同模板适应营改增含税价和发票条款的需要？

9．怎样设计收款和付款的条款规避增值税的稽查风险？

10．怎样设计合同条款以提高可抵扣进项税额？

第四节：房地产开发营改增过渡期疑难问题处理与风险管控策略

1．房地产开发土地价款抵扣要点与筹划

2．开发企业拆迁安置与支付拆迁补偿费怎样筹划以最大限度增加抵扣额度？

3．不动产投资缴纳增值税后怎样利用优惠政策达到转让的目的？

4．开发企业代收款项的增值税风险管控要点。

5．地产企业融资成本与关联方占用资金的重复缴税的难题有效破解方法。

6．营改增后房地产企业开发产品出租、转做自持物业、转做投资性房地产，进项税额应如何扣除？

7．房地产企业意向金、诚意金、首付款、面积差的增值税处理

8．一级开发增值税怎样处理？

9．开发配套设施是否视同销售？产权属于政府、全体业主所有的，进项税怎样抵扣？地下车位永久租赁行为增值税如何处理？

10．项目部纳税地点在哪里？怎样交税？

11．增值税纳税义务发生时间如何确定？何时停止预交增值税。

12．没有取得收入前的大量进项税怎样处理？

13．增值税对开发产品销售价格偏高或偏低怎样规定？怎样应对？

14．营改增前已经缴纳营业税未开发票，营改增后只能开增值税发票，怎样补救？

15．营改增后地产企业“拆一还一”怎样征增值税？发票如何开具？

16．房地产企业取得土地出让金返还应如何处理？

17．营改增后，企业发生的红线外建设支出所对应的进项税额怎样抵扣？

18．营改增后售楼处、样板房、车位车库地下停车场税务处理与风险管控。

19．支付的人工费无增值税专用发票不能抵扣进项税。人工费用抵扣最佳处理方法。

20．工程项目不在注册地，在哪里缴纳增值税？如何开具专用发票？怎样申报？

21．项目已经完工但尾款未结算怎样交税？怎样开票？签订工程合同时，对预付

工程款支付是否要求立刻开具增值税专用发票？

第五节：后营改增时代租赁业和物业管理疑难问题处理与风险管控

一．租赁业疑难问题处理与风险管控

1．租赁业利用一般纳税人与小规模纳税人身份节税的策略应用。

2．租赁业一般纳税人利用一般计税方法和简易计税方法节税策略的应用。

3．租赁同时提供技术服务、设备的保养、维修、培训技术人员、供应零配件如

何处理？

4．租金提前一次性收取，增值税如何处理？

5．有免租期或第一次缴纳租金的时间滞后增值税如何处理？

6．向个人支付租金怎样操作可以取得增值税专用发票抵扣进项税？

7．承租人违约金？出租方违约金如何缴纳增值税？

8．免费停车是否要视同销售征收增值税?

9．转租怎样选择一般计税方法和简易计税方法？转租、售后回租、委托租赁经营怎样降低税负？

二．物业管理企业营改增的应对

1．物业管理经营范围税种维护问题

2．物业公司利用小规模分公司降低税负的方法设计

3．物业公司代收代付水电费等价外费用的增值税风险管控。

4．物业公司人工费用的增值税处理。

5．公共设施维修保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；支付租赁费、

承包费等增值税处理。

6．楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目？

7．停车收费项目适用何种税目缴纳增值税！

8．劳务派遣公司开具的劳务费发票怎样抵扣进项税？劳务派遣是否有优惠政策？

第六节：营改增过渡期房地产投融资业务中的税收风险及自查补救

1．与金融企业借款的税前扣除要求

⑴委托贷款税前扣除应注意的事项

⑵统借统还税前扣除应注意的事项

⑶利息资本化与费用化的区分不清产生的税务风险

2．向非金融企业融资的税前扣除要求及注意事项

3．向类金融企业借款利息税前扣除的要求及注意事项

4．关联方之间融资产生的利息支出如何税前扣除

5．向个人融资产生的利息税前扣除要求及注意事项

6．企业之间借款不支付利息的税收风险

7．企业之间资金占用一定要用借款业务处理吗？

第七节：营改增后土地增值税清算税收筹划与风险管控及补救方法

1．当前流行的土地增值税十大筹划方法选择与税务风险分析。

2．土地增值税清算的时间如何把握？

3．土增税清算单位和成本分摊方法

4．房地产企业利息费用的土地增值税与所得税协调问题

5．关于土地增值税清算时合法有效凭证确认问题

6．红线外发生的成本费用，额外补偿费用以及无发票的土地成本扣除问题

7．土地增值税清算审核的要点有哪些？稽查最关注的问题是什么？

8．关于预征土地增值税与核定征收土地增值税的情形与应对

9．以房产对外投资、划转、分立等重组事项土地增值税争议问题处理

10．回迁安置房与拆迁补偿的土地增值税处理

第八节：后营改增时代虚开增值税专用发票的风险与应对

1．近期取得虚开发票或假发票对企业和个人的重大影响与案例借鉴

2．财务人员如何规避发票风险？企业收到发票应注意哪些方面？

3．企业如何充分利用进项抵扣政策减轻企业税负

4．针对进项税抵扣时间的税收筹划

5．进项抵扣条件与不准抵扣的进项税额主要原因

6．怎样避免因视同销售带来的企业税负提升；

7．房地产开发业怎样防范混合销售与兼营业务的税务风险；

8．增值税发票超期未认证、认证未申报、留抵税额抵欠税处理方法

9．跨期费用发票的六种情况税务处理

10．凭证、发票丢失、退换如何处理？

11．面对社会泛滥的虚开发票，如何避免他人虚开对本企业和个人的冲击。

第九节：专家现场预留时间与学员现场互动交流答疑解惑

肖宏伟：注册税务师、资深税务稽查专家、国家税务总局所得税专家库成员、国家税务总局督察内审师资、“营改增”小组成员、国际税收研究会理事，税务干部业务培训兼职教师。被学员誉为：“税界奇才、实战大师”。擅长用税收策略解决特有的企业管理问题，在多年的税收稽查、税政业务实践中，特别是对企业税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究。

肖老师以亲身经历的稽查与审理的案例，真实、生动地阐述税收政策的应用及应对策略；以二十年的税收征管、稽查经验，解说容易引起税企业争议税收问题的来龙去脉；以一个税务工作者的角度，探讨企业财务人员在应对税务征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企业税务风险。授课以实务见长，案例精深且新颖独到，操作性强,将最新法规与实务紧密结合。且从企业战略出发，是我国税收实战派讲师的代表。