房地产开发项目结算、土地增值税清算鉴证暨营

房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、税务经理、会计人员

各国税、地税、会计师事务所、税务师事务相关人员及财税专业人士

第一节房地产开发项目结算及会计核算实务

一、项目开发的三个阶段

准备阶段、行政审批阶段（五证的获得）和权属初始登记阶段。此阶段税务风险分析判

断。包括十余种拿地方式的税收规划。

二、项目开发结算的四个程序

工程预算（包括全科目介绍、预算表格设计及编制）、工程结算、竣工结算与竣工决算

三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法

开发成本组成内容、开发成本核算程序、成本分摊方法

四、开发间接费用的10大内容

五、房屋开发成本与土地开发成本的核算

成本核算对象六原则、房屋开发成本项目核算、土地开发成本核算

六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点

成本对象确定原则具体应用、计税成本内容所得税与土增税处理不同点、计税成本核算的一般程序、成本分配方法及应用、预提费用及后续费用处理

七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点

清算项目对象的确定、开发成本内容、扣除项目分配方法

第二节开发项目土地增值税清算实务解析

一、土地增值税的征税对象

二、土地增值税的预征、清算和核定征收

预征率、及宏观政策变化后预征率的调整、国五条出台后的预征率。土地增值税清算、核定征收的条件及前提、

三、清算的两种类型

通知清算与自行清算

四、清算收入的范围及3步确认法

五、清算5大扣除项目详细解析

（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）

六、扣除项目的5种分配方法

七、特殊事项的土地增值税处理

八、土地增值税项目清算的鉴证

（一）清算前期准备（二）采集相关部门信息（发改部门、土地管理部门、规划部门、建设部门、房产管理部门）（三）企业应收集的10项资料（四）项目及财务等信息27项（五）项目清算前土增税测算（六）项目定价方法（七）清算申报表

第三节企业所得税与土地增值税比较

一、汇算清缴与项目清算差异

二、应税收入差异

三、开发成本差异

四、开发费用差异

五、预提费用差异及后续费用

六、相关的清算鉴证表格的填制

第四节企业主要税收规划方法及税收风险控制

一、土地增值税反避税政策分析及应对

二、税收优惠政策的规划及风险分析

三、收入的规划及风险分析

四、开发成本及其他的税收规划及风险控制

土增税的转移定价安排与税收风险控制

五、企业股权转让税收规划

六、企业合并转移不动产税收规划

七、企业分立转移不动产税收规划

八、用报表来监控涉税风险（管理者必用的有效方法）

九、土增税鉴证报告的出具与税务机关鉴证结论

第五节房地产企业常见税收问题解答

注：请参会学员带着疑难问题来上课，专家现场将为您解答！

朱克实博士北京国家会计学院教授，中税咨询高级合伙人，北京盈科华信税务师事务所合伙人。中国人民大学财政学专业税收实务方向博士，澳大利亚新南威尔士大学金融学硕士。研究员级高级会计师，注册税务师，中央财经大学兼职教授。”AISINO轻松汇算”汇算清缴软件研发小组财税政策负责人。十五年税务机关工作经验。曾服务过的部分企业有：北京西都房地产公司、大川房地产开发公司、安徽淮北相王啤酒有限公司、航天信息、四川长虹、海兰信、北大方正、京东方科技、清华同方深圳公司、清华同方香港公司、盘古优品电子商务有限责任公司、甘肃路桥建设集团、国民信托投资有限公司，欧美环境工程有限公司、三门峡惠能热电（集团）有限公司、中油国际、北京信威通信技术股份有限公司、北京大雄国际物流有限公司等企业（集团）等