房地产及建筑业营改增准备及应对技巧

房地产及建筑行业的财务总监/税务总监/经理

自营改增启动开始，房地产及建筑行业的增值税改革一直都备受关注。据目前了解，两大行业的增值税税率暂定为11%，且将在2015年内正式启动。那么，营改增将对房地产及建筑行业产生哪些影响呢？

对于建筑业而言，相较于现征收的3%营业税，营改增或可能增加其税收负担，将对其经营造成较大的压力；同时，营改增也将对其工程预算、招投标、企业会计核算等各方面产生改革性的影响。

对于房地产企业，由于其行业的特殊性和复杂性，营改增将对包括土地、建安、材料、利息、物业管理等各个环节的经营模式产生巨大变化。与此同时，如上游建筑业税负增加，则房地产企业可能面临同时承担自身营改增的成本和建筑业转嫁的增值税税负。同时，与房地产业息息相关的物业企业，又将如何进行营改增？

作为建筑及房地产企业的财务和税务管理者，如何在营改增正式开始之前，了解营改增可能产生的各种变化及影响，提前做好应对准备，就显得至关重要。

注：本课程内容将根据政策进行实时调整。

流程：

8:30签到

9:00课程开始，主持人致辞

9:10营改增的背景及现状

营改增试点的背景及意义

营改增改革的发展及动态

目前营改增主要政策梳理

-增值税范围及税率

-计税方法

-进项税抵扣项目梳理

-增值税发票管理

-增值税申报要点

10:45茶歇与交流

11:00“营改增”对房地产及建筑企业的总体影响

建筑及房地产业营改增最新进展

房地产及建筑企业业务模式梳理

房地产及建筑业的税率

计税方法

进项抵扣项目

针对房地产及建筑行业的特殊政策

营改增对房地产及建筑企业各个业务环节的影响

12:00午餐

13:15房地产及建筑企业营改增热点问题探讨

营改增后企业税负是增加还是减少？

营改增房地产及建筑企业是否要进行价格调整？

房地产、建筑施工企业如何确认销售收入？

建筑企业施工主体与纳税主体是否一致？（转包、违法分包、借用资质、劳务分包、内部承包的不同处理）

哪些情况下房地产开发开发企业需要视同销售？卖房赠送家电等需注意哪些技巧？

销售过程中的折扣、折让以及退货业务该如何处理？发票开具中需要注意什么？

营改增后房地产开发企业的纳税义务时间和纳税地点如何确定？

物业企业代收代付的增值税17%的水费和13%的电费，向业主开具6%的营业税发票是否会存在风险？

营改增之前取得的进项税是否被允许抵扣？

存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？

营改增开始时已开盘项目如何处理？

物业出租/销售地下基础设施形成的车位、车库是否缴纳增值税？

二手房转让如何缴纳增值税？

投资商铺、写字楼用来出租需要缴纳哪些税？

物业替业主委员会收取、管理的代管基金（年底返还业主），是否需要缴税？

物业采购草皮、树苗是否可以进项税抵扣？

自建办公楼使用是否可以进项税抵扣？

取得土地支付的土地出让金、规费是否有机会抵扣进项税？

拆迁安置视同销售如何进行营改增？

物业公司应采取各地分公司自行缴税，还是由总公司汇总纳税？

签订工程合同时（如：建筑安装合同、总承包合同、基础设施合同等），对预付的工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？

营改增后的挂靠经营将如何缴税？

……

15:15茶歇与交流

15:30房地产及建筑企业“营改增”前期准备

-对于急需的设备，企业是选择直接购入还是“以租代购”呢？

-企业在营改增前签订合同时，该注意哪些细节？

-营改增后，企业应如何及时对合同的相关税务条款进行修订？

-营改增过渡期，企业应如何进行账务调整？

-企业应如何对相关人员进行营改增内部培训？

……

16:30互动问答

17:00课程结束

陈志坚 北京营改增工作小组成员 著名税务专家

陈志坚先生是著名的税务专家，目前是北京华兴盛税务师事务所副总经理，曾负责过诸多大中型国有及上市公司的审计税务咨询和培训工作，具有丰富的会计报表审计、IPO改制审计、经济责任审计、清产核资审计、管理咨询、税务咨询工作经验。陈老师是北京市营改增工作小组成员，曾主编《营业税改证增值税热点答疑--交通运输业》、《营业税改证增值税热点答疑--部分现代服务业》、《营业税改征增值税实务操作手册》等公开发行出版物，主编内部资料《专利代理机构营业税改征增值税实务操作手册》，并在《国际税收》等诸多财税专业期刊杂志发表专业性文章。

陈老师曾为中国贸促会、中国联通河南分公司、中石化济南分公司、延长石油、陕煤集团、河南日报、华商传媒（华商日报）、沈阳商报、长春《新文化报》、希望集团、水钢集团、中铁一局、洛阳钼业、北京一轻集团、北京京仪集团、中国经营报、易趣宝、中国专利、柳沈律师事务所等多家企业的财税内训。