​房地产企业营改增背景之下的土地增值税清算实务与申报表解读专题班

各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、

财务人员以及税务、会计师事务所和从事财务咨询等人员。

‖专题背景‖ 

自5月1日营改增以来，尽管各省营改增政策解读如“雨后春笋”般出台，但房地产企业在运行当中突显的难点问题尚未得到妥善解决，国家税务总局于7月7日又发布《关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号），使得营改增税收处理更加“扑朔迷离”！会计人员面对选择举棋不定，房地产企业该如何应对？本次课程将和您一起解决营改增背景下的土地增值税清算问题：

 要首先解决营改增的疑难问题：如：收到预收款的同时如果客户需要增值税发票，是否开具？开具之后增值税如何计算？建筑企业、房地产企业新老项目的界定不对称如何解决？会计“项目”的界定标准与各税种之间的差异如何协调？新老项目同时存在增值税如何抵扣？不同增值税业务如何进行会计处理？

 其次解决土地增值税的核心问题：如：怎么有效解决“二次清算”的难题？土增清算对象与会计、增值税如何协调？各种销售模式下收入金额如何确认？拆一还一、合作建房下的土地增值税如何处理？收购股权与购买土地如何选择？车位销售如何在不同房产类型下分割收入？如何选择最优的成本分摊方案？新的土地增值税申报表填报如何把握？

本次课程将通过具体的、浅显的案例，专家老师将和您一起试填新《土地增值税申报表》并针对营改增中的实际操作问题，帮您寻找适合您的应对策略。

‖主讲内容‖

第一部分：营改增核心问题解读以及应对（案例解读，浅显易懂）

1．增值税计税原理介绍

2．税率差以及存货周转率对计算增值税的影响

3．税率设置的原则

4．发票虚开与三流一致的关系

5．增值税发票认证的要求

6．房地产企业“买一送一”详细解读，包含：送家电、送装修、送面积、送车位，抽奖的个人所得税分析

7．营改增对企业无偿借款与个人无偿借款的影响

8．不动产投资行为营改增分析

9．增值税不得抵扣情形分析

10．房地产企业和物业公司转售水电增值税分析

11．房企、建筑企业纳税义务发生时间的异同以及要点分析

12．土地成本的扣除（土地新老项目分割、发票开具、申报表填报、土地返还款等问题）

13．新老项目标准在实际工作的冲突与解决方案

14．清包工、甲供工程、绿化工程增值税分析

15．房企、建筑企业预征制度以及预征地点解读

16．已交营业税发票以及面积差发票开具

17．界定“旧”不动产的标准，“取得”的标准对房地产企业增值税的深刻影响（含销售、直接租赁、转租、售后回购等）

18．购进不动产以及改变用途的不动产增值税计算以及案例分析（含样板间、售楼部等）

19．统借统还、转贷、委托贷款不同融资的增值税分析

20．新老项目增值税进项的分割

21．营改增对企业所得税的影响（新老项目结合下收入确认、成本、税金扣除等）

22．增值税发票辅助帐的建立

23．增值税常见业务会计处理

第二部分：土地增值税清算实务及申报表试填报

1．以老带新、抵券销售、零首付、委托销售等销售模式收入金额的确认

2．销售价格明显偏低的收入金额确认以及应对理由

3．售后回购、售后回租收入金额确认

4．“拆一还一”如何应对营改增（包含增值税计税依据、企业所得税、土地增

值税、契税、发票开具、会计处理等）

5．不同模式（分房、分利润、分资金）下合作建房税收解读

6．土地投资模式下金额确认以及凭证索取

7．“建设—移交”土地成本的确认

8．委托代建的条件以及税收要点解读

9．以股权收购名义购买土地的税收风险分析

10．购买烂尾楼如何进行土地增值税成本的归集

11．不同形式（六种）土地返还款的税收风险

12．开发间接费哪些费用的列支有可能不予扣除

13．精装房税收风险分析

14．不同售楼部的税收风险分析

15．不同产权车位的税收风险分析

16．占地面积法案例解读

17．建筑面积法在会计、所得税、土地增值税处理上的异同

18．建筑面积、测绘面积、预售面积的差异税收分析

19．层高系数法原理介绍以及具体运用

20．直接成本法数据的采集以及分摊

21．预算造价法案例分析

22．不同成本分摊方法的结合对企业税负的影响分析

23．新土地增值税申报表的试填（实际操作）

第三部分：问题解析与答疑互动

1．不限于以上内容，可以扩展到全流程各税种答疑；

2．请准备好您的实际操作疑难问题，在课堂上专家老师将和您共同分享解决。

王老师：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，营改增实务操作，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产、建筑行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。