房地产业“营改增”准备与土地增值税清算疑难点解析专题班

各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、

财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

房地产业“营改增”准备与土地增值税清算疑难点解析专题班

‖2015年6月4–6日‖——‖厦门•舒悦酒店‖——‖主讲：王老师‖

‖专题背景‖ 

按我国财税体制改革进程，财政部正在加快研究房地产业“营改增”方案，房地产企业马上面临“营改增”。在房地产市场处于下行趋势下推出“营改增”，将会对房地产业带来什么样的影响？房地产企业应做好哪些准备？如何应对“营改增”？在营改增时间表逐渐推进下，税务机关是否加大房地产企业的稽查力度？加之房地产销售形式下滑，对房地产业的税收检查会更加严格。

土地增值税清算首当其冲！特别是最近刚出台的财税【2015】5号文件给企业改制过程中的土地增值税是否带来了一丝丝的暖意呢？厦门市地方税务局于三月下旬发布了《厦门市土地增值税清算管理办法》（2015年第3号公告），对于厦门区域的土地增值税政策强化了哪些税收管理？我们该如何应对？企业自查结果与税务机关清算结论、中介机构代理清算结果往往有较大的差异，哪一份清算报告税收风险最低呢？各地在做土地增值税清算时的口径有什么不一样？土地增值税清算税务稽查重点是什么？未来土地增值税的政策将出现什么大变革?如何做好土地增值税清算？如何理解相关政策？如何在合理合法情况下做好土地增值税筹划？为了做好土地增值税清算房地产企业应在各环节如何做好配合工作？如何把撑清算口径做好不同物业类型的清算？

本次课程结合诸多案例，分别从土地增值税征税对象到纳税人的认定，从收入的时间与金额到扣除项目的确认，从扣除凭证到各税种的分析，从成本分摊方法的差异到清算结果的比对……逐一解读土地增值税清算的技巧与风险点，准确把控清算，有效化解账务处理带来的棘手问题，达到准确理解新政，掌握解决税企纳税争议的方法的最佳方案。

‖专题收益‖通过2天学习，您将有以下收获：

学习了解房地产业营改增前后，企业如何做好准备工作与应对策略；

全面学习掌握土地增值税疑难点与筹划，抢占先机；

提交本单位财税疑难问题，现场与专家零距离交流，真正解决实际问题；

注重客户体验，课程内容丰富实用、生动活泼。

‖主讲专家‖王老师：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

‖主讲内容‖

一：“营改增”政策应对以及前景预测

1．“营改增”背景分析以及时间安排

2．房地产企业可能涉及到增值税税率或征收率？

3．“营改增”对房地产业售价及净利润有何影响？

4．房地产企业哪些发票可以抵扣？注意什么问题？

5．混业经营需要注意什么问题

6．甲供材业务在“营改增”面前的优劣分析

7．纳税义务发生时间的差异分析

8．招拍挂拿地“营改增”之后的风险分析

9．“拆一还一”以及“红线外”的支出是否有进项可以抵扣？

10．“甲供材”营改增之后对房地产企业是忧是喜？

11．“营改增”之后房地产企业“存货”是否抵扣？

二：土地增值税征税范围及计算流程

1．土地增值税征税范围的条件是哪四个？如何理解？

2．土地增值税纳税人的确认需要注意哪些问题？

3．土地增值税计算的流程是什么？各个环节如何衔接？

4．集体土地开发是否属于土地增值税征收的范围？

三：土地增值税清算流程详解

1．收入确认原则和依据是什么？确认收入的时点在开发流程的哪个节点？

2．诚意金、违约金的土地增值税有什么风险？与其他税种的风险区别在哪里？

3．违约金的扣除凭证需要注意哪些事项？

4．“以地换房”“以房换地”的纳税义务发生时间是？计税依据如何确定？通过具体

的案例给您详细解读。

5．如何理解“销售价格明显偏低”？具体的标准是什么？是否存在个人所得税的

风险？

6．不同“买一送一”模式下如何控制税收风险？送车位、送物业、送面积、送旅游、送家电……

7．代收费用如何操作税收风险最小？在计算土地增值税的时候需要注意哪些问题？

8．“竣工决算”如何理解？计算土地增值税的重要意义是什么？

四：土地增值税重点问题解析

1．土地增值税扣除项目扣除的四个原则是什么？

2．如何把握“按国家统一规定缴纳的有关费用”？契税、拍卖费用、土地闲置费的

待遇有何不同？

3．如何理解合法有效的凭证？白条如何规避税收风险？

4．不同政府返还资金在会计处理需要注意哪些问题？税收待遇有何不同？

5．不同方式下取得土地使用权如何确认土地成本？（股权收购、建设--移交、接受

土地投资、划转、拆一还一等）

6．“拆一还一”方式下的契税计税依据如何确定？不同拆迁费支付方式对税负的影响是什么？

7．耕地占用税可否作为土地成本？城镇土地使用税呢？

8．房地产企业不同时间节点取得土地，土地使用税纳税义务发生时间如何把握？

9．和政府置换土地，政府没有及时交付，土地使用税开始时间如何处理？

10．拆迁费如何列支风险最小？记账凭证如何列示？如何应对“现金”科目金额较大

的困惑？

11．人防设施发生的成本可以扣除吗？红线外的道路、公共设施配套开发是否可以

扣除？

12．资本化利息如何归集开发成本？资本化的起点和终点如何把握？

13．开发间接费是否可以列支业务招待费？差旅费？会议费？私车公用？

14．企业不同融资方式税收风险如何控制？（银行借款、股东借款、民间融资、转贷、委托贷款、统借统还、明股实债、财务顾问费、罚息等等）

15．地方附加、价格调节基金是否视同税金扣除？税金是计提数？还是实际缴纳

金额？

16．土地增值税为什么要加计扣除？七种不同情况加计扣除的税收分析。

17．如何计算不同类型的土地增值税临界点，使得土地增值税的最佳税负？

18．如何把握与理解土地增值税强制清算和通知清算？

19．土地增值税清算单位和清算对象的确定标准是什么？如何分期？如何分类？

20．清算开始后凭证的截止时间是如何规定？清算后发生的后续成本是否可以

“二次清算”？

21．成本分摊的方法有哪些？不同的成本对象如何采取“合理”的分摊方法？

22．不同成本对象采取不同的成本分摊方法如何结合？对企业整体税负的影响是什么

本课程通过具体的案例，为您一一解读成本分摊的奥妙于精髓，让您不再为此困惑。

23．项目内进度不一，却达到“通知清算”的条件，如何分摊公共配套费？

24．支付给境外的设计费、勘察测绘费是否可以扣除？

25．如果成本部分账务有所欠缺，是否可以核定成本金额？核定的标准是什么？

五：重点问题解析

1．什么是装修？销售精装房的利与弊有哪些？

2．什么是软装？什么是硬装？二者的税收待遇是否相同？

3．不同形式的售楼部如何进行会计处理？如何归集发生的成本费用？税收对此又是

如何规定的？如何协调可以减轻税负？

4．售楼部是否缴纳房产税？物业用房是否会产生房产税？

5．什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？

6．如何划分材料和设备？二者的税收待遇有什么不同？

7．“甲供材”业务双方如何进行会计处理？如何纳税？

8．“甲供材”业务如何开具发票？如何索取发票？

9．装饰劳务和“甲供材”税收处理有什么差异？

10．发生“甲供材”业务如何进行提供相关的资料？

11．劳务分包、钢构立体车位如何索取发票？

‖培训对象‖各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、

财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖资  料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

‖培训时间‖2015年6月4日至6日（6月4日全天报到,5-6日两天课程）

‖培训地点‖厦门舒悦酒店（厦门市思明区莲前西路209号）   

‖相关费用‖人民币2980元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

     ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

‖主讲专家‖王老师：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。