2011年房地产开发税企重点涉税疑难问题解析高研班

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

2011年8月3–5日

福州?金百合大酒店

主讲：王震

??2008年我国施行新《企业所得税法》。两年来，财政部、国家税务总局根据经济形势的发展，制定了一系列有利于促进我国经济发展的税收政策，对于降低企业的税收负担、克服经济危机对我国的影响起到了举足轻重的作用，房地产企业需要把这些政策贯彻到经营管理的过程之中。

??2009年，我国成功的进行了流转税改革，实现了生产型增值税向消费型增值税的过渡。同时，把房地产企业处置使用过的固定资产、废旧物资等纳入增值税的征收范围。营业税是房地产企业的主体税种，营业税的改革对房地产企业纳税必将产生重大的影响。

??2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），要求对房地产开发项目的土地增值税进行重点清算和稽查。为贯彻国务院的指示，国家税务总局在当年五月份连续两次发文进行布置，国务院及国家税务总局的文件在全国掀起了土地增值税的“清算风暴”。

??为了进一步整顿规范税收秩序，构建公正和谐的税收法治环境，提高税法遵从度，保障税收收入稳定增长，国家税务总局决定2011年继续在全国范围内开展税收专项检查工作。已经以国税发[2011]24号文件下发了《关于开展2011年税收专项检查工作的通知》，布署在全国范围内开展税收专项检查；房地产企业和建筑安装企业被列为指导性检查行业。为了帮助房地产企业搞好纳税自查，应对税收专项检查，我们根据总局《2011年税收专项检查指令性检查项目工作方案》和总局稽查局《关于2011年税收专项检查工作的补充通知》，结合多年来的税收检查要点和近几年税务检查人员关注的主要问题与税企争议的疑难问题，以税收法规为准绳，剖析典型案例，进行精辟解答，帮助企业在短时间内掌握争议的主要问题及解决方案，迅速降低企业税务风险，彰显你的专业价值！

【授课内容】

第一节、基础性争议问题

1、开发产品面积如何进行涉税审核？

2、园林景观、会所等的成本应该如何分配？

3、如何区别合作建房和委托代建？

4、转让小产权房如何计税？

5、开发企业“买一送一”的赠送业务如何进行账务处理？

6、特殊取得方式下土地使用权初始成本如何确定？

7、已结转未分配利润的高转成本应如何进行处理？

8、“甲供材料”的会计和税务处理？

9、回迁房项目的会计核算和税务处理差异

10、销售、出租超规划建筑设施，是否缴税？

11、集资建房与保障房如何区分？

第二节、营业税重要税企疑难问题解析

1、单位集资建房并有偿分配给职工，是否缴纳营业税？

2、企业因政府收回土地给予的经济补偿是否应纳营业税？

3、开发企业与集体土地所有者之间的土地使用权转让业务如何计缴营业税？

4、开发企业以路换地、以桥换地如何计缴营业税？

5、以项目结转的名义将土地使用证办理至其他关联企业，此种土地使用权的变更行为是否

应承担纳税义务？

6、地产公司将外购的房地产与其他单位的房地产进行置换，如何计算缴纳营业税和企业

所得税？

7、转让在建工程项目如何计缴营业税？

8、房地产开发企业自购建材是否应补缴营业税？

9、不同合作建房方式的营业税处理?

10、促销时销售的“VIP”卡、“会员费”、“诚意金”、“借款”如何计缴营业税？

11、代建工程如何确定计税收入？

12、代收的装修费如何纳税？

13、售后回租和售后回购的营业税如何缴纳？

14、集资建房如何征收营业税？

15、销售地下车库，在具备结算条件的情况下，征不征营业税？

16、出售精装房，装饰材料由购房户自行购买的，如何征收营业税？

17、有偿交换劳务需要缴纳营业税吗？

18、企业在楼盘开盘活动中取得的赞助款项是否缴纳营业税？

19、房地产企业在兼并收购或合并分立，所有权发生转移，要缴营业税？

20、收取购房户的违约金是否缴纳营业税？

21、开发产品转为自用是否缴纳营业税？

22、销售只有使用权没有所有权的配套设施如何征税？

23、开发企业销售房屋但无营业收入是否应缴营业税？如何确定计税营业额？

24、以明显低于成本的售价销售房产如何处置？

25、以商业折扣的方式销售开发产品，如何计缴营业税以及其他税金？

26、税务机关如何调整计税依据？

27、物业管理公司收取的业主装修押金是否缴纳营业税？

28、房地产开发企业差额计税都有哪些情况？（先购入物业自用一段时间后再转让、抵债

物业或土地、外购烂尾楼等）

29、不动产抵押如何纳税？

30、代收费用如何处理更好？

第三节、土地增值税重要税企疑难问题解析

1、土地增值税清算条件如何确定？

2、以房地产进行投资、联营的是否征收土地增值税？

3、合作建房是否要缴纳土地增值税？

4、企业兼并转让房地产的是否要征收土地增值税？

5、企业之间互换房屋是否征收土地增值税？

6、集资建房是否征收土地增值税？

7、计算土地增值税时，代收费用扣除上常见的错误做法？

8、物业转为自用是否缴纳土增税？

9、成片受让土地、分期开发时，如何确定已转让部分应分摊的土地使用权金额？

10、土增税清算中，纳税单位向关联单位、其他单位或个人的借款而发生的费用，是否应

在税前扣除？

11、开发多个项目，多个清算单位，一笔或几笔借款各开发项目共同受益、利息支出应

如何分摊？

12、合作建房分配产品的，在清算中如何确定开发企业取得的土地的金额？

13、土地的计税成本在计算土增税时应该如何确定？

14、旅游设施转让要不要征收土增税？

15、企业所得税和土地增值税的主要差异？

16、公共设施的成本费用在清算时应如何处理？

17、清算后再转让房产的如何进行税务处理？

18、开发企业之间房屋置换如何确定计税依据

19、因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的土增税如何确定？

第四节、企业所得税重要税企疑难问题解析

1、如何确定开发产品预租收入的确认时限？

2、土地闲置费如何在税前扣除？

3、如何计算确定已销开发产品的计税成本？

4、先出租再出售开发产品的，如何计税？

5、合作开发如何计缴企业所得税？

6、样板房在税收应该如何处理？

7、灯箱广告能否作为广告费用？

8、未取得合法票据是否可以确认在建工程计税基础？

9、土地赔偿款是否可以计入土地使用权的成本？

10、搬迁损失能否扣除？

11、无产权证建筑物如何计税？

12、将独立的车库的实行买一赠一，如何计税？

13、土地增值税清算补缴的税款能否申请调整,退还多交的企业所得税？

14、代业主收取的装修费是否应缴纳企业所得税？

第五节、房产税重要税企疑难问题解析

1、基建工地的临时性房屋，应否缴纳房产税？

2、地下人防设施部分作为办公用房，部分对外出租，是否缴纳房产税？

3、会所是否征收房产税？

4、承租房屋经营市场摊位费是否缴纳房产税？

5、承租他人房产自己装修部分是否缴纳房产税？

6、以不动产投资收取固定利润是否应缴纳房产税？

7、开发企业自办托儿所、幼儿园自用房产，可否免缴房产税？

8、更换房屋附属设备和配套设施的如何计算房产税？

9、计税房产原值是否包括土地价值？

10、租金较低必须按原值计缴房产税吗？

11、合作建房如何确定纳税人？

12、估价入账的房产如何缴纳房产税？

第六节、城镇土地使用税重要税企疑难问题解析

1、只拥有部分房屋产权，土地使用税如何计缴？

2、对出售的商品房从何时开始不缴纳土地使用税？

3、占用集体土地开发房地产，是否缴纳土地使用税？

4、一次签订合同、分次分批取得土地如何缴纳土地使用税？

5、将开发产品自用，但尚未结转固定资产，是否缴纳土地使用税？

第七节、契税疑难问题

1、租赁的土地是否缴纳契税？

2、企业以政府征用土地的补偿费购置土地，是否属于土地置换？

3、土地置换可能涉及哪些税费?如属于政府行为，有哪些税收优惠？

4、重组的优惠注意事项？

第八节、其他税种疑难问题精解、学员互动交流、专家开放时间现场疑难解答！

王震：武汉大学在读博士，会计学副教授、具有中国注册税务师、会计师、注册内部审计师资格。全国房地产经理人联合会特约研究员，多家上市公司独立董事，瑞安税务师事务所所长，北京海铭律师事务所首席税务顾问，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。

具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。

先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产企业全面预算管理与内部控制》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》、《总经理的税务管理》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。

培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、深入浅出、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。