房地产经典纳税筹划案例与涉税问题解析

房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管会计办税人员等

第一部分博弈型案例分享

一、产生的法律原因

1.不为人知的税法故事——《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。

思考1：为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税（所得税及土地增值税）？

思考2：为什么说“劳务发生地条款”矫枉过正的作法，导致人人偷税？

2.奇怪的税收条文（立法小事故）（国税函[1999]940号）石材加工企业销售石材并负责安装工程作业的，征两道流转税，解析该文件口是心非的原因及出台的真正背景。

思考3：为什么存在征两道流转税的业务？

思考4：由于征两道流转税，对于石材的甲供甲安，房地产商应取得哪种发票？增值税票？营业税票？还是两张票？

3.再来一个立法事故文件（国税发[2002]117号）著名的国税发[2002]117号，存在着明显的错误，您注意到了吗？

4.所得税条例中的莫名其妙条款——为您解析所得税条例中的莫名其妙条款。

二、案例分享

案例1一个强势公司与政府博弈的特别优惠文件，即国税发【2000】第44号有一部分是专门针对某个公司的特别优惠，为您解析该公司税收筹划的高级手法。

思考5：为什么说最高境界的税收筹划是到税总“打文件”，如何打？

案例2该强势公司的后续所得税故事

思考6：房地产公司的筹建期什么时候结束？思考7：土地未正式开发，即有临时建筑租金收入怎么处理？

案例3税率差的案例外资142也有筹划空间，为您案例解析。

案例4合作建房1案例5合作建房2

两个税务机关难以定性的合作建房案例。

思考8：转让永久使用权是否是转让不动产？思考9：使用权的转让和租赁，区别是什么?

案例6投资公司的故事思考10：投资公司的招待费广告费按什么作为基数？

案例8统借统还的故事思考11：什么叫统借统还？如何做到统借统还？

案例10酬金制物业公司的故事

思考12：酬金制物业公司的营业税存在巨大的优惠，如何操作酬金制物业公司？

思考13：1业委会是否可以作为合同主体？2如何开户？3如何运作?

案例11代销的故事

营业税条例第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”较原条例，取消了“对方”两个字。以一个案例说明，取消两个字的深层含意。

案例12境外避税的故事思考14：境外设计协议中的境内差旅费，要不要交营业税？

案例13全球化避税的注册地思考15：哪儿才是最佳的避税港？

案例14集团税务管理的方法思考16：集团税务管理的基本方法是什么？

17.影响土增政策的案例思考17：车库是普通标准住宅还是非普通标准住宅?

第二部分31号文操作空间解析

一、开发业务与竣工时间

思考18：

1.完工与未完工对于稽查来说有什么区别？不查成本，只查收入2.竣工证明材料是指什么？

3.竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？

二、收入的税务处理

思考19：

1.未正式签订“合同”所取得的收入是不是收入？2.定金意向金是不是收入？3.预收收入是不是视同销售？

4.如何实现预缴所得税的人为调节？该人为调节是否是偷税？5.年度申报表附表3调增，调减到底调什么？

6.本年度预售收入是否需要在附表三调减？7.如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？

8.税率差变动是否能转回？9.可售建筑面积指什么？

三、案例介绍成本的计算步骤（6大原则四种分配方法3个完工标准七步骤）

第三部分土地增值税专题

一、地方性政策和国家政策不统一之处

1.各地地方性政策规定；2.由于不了解征管习惯而导致的c公司失败筹划案例（沟通的重要）。

二、核定制下的清算

思考1：以房地产实物减资，是否交土地增值税？是否交营业税？

三、查帐制下的清算

（一）土地增值税概念思考2：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？

（二）土地增值税的纳税人（三）几个重要的概念

1清算单位

思考3：什么叫分期开发？分期开发目前无官方的标准。苏州的标准是“综合认定。”

思考4：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，不能分别计算增值额怎么办？有税务机关理解，应在帐面上按普通住宅和非普通住宅核算成本，是否正确？

2.主管税务机关

3.普通标准住宅

思考5：普通标准住房的车库是普通标准住宅吗？思考6：当地“同级别土地上住房平均交易价格”是多少？

4.分摊标准

思考7：建筑面积是成本分摊的唯一标准吗？有几种分摊的标准？在什么情况下优先适用哪种标准？

5.可售建筑面积

思考8：无产权证的建筑面积是否是可售建筑面积？地下建筑面积是否属于可售建筑面积？无产权架空层的建筑面积是否属于可售建筑面积？他们的成本处理方式并不相同。哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？

6.公共配套设施

思考9：地下人防工程的转租行为，要不要交房产税？如交，是差额还是全额？

（四）收入

1房地产销售收入

思考10：没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函〔2007〕645号？销售房地产使用权的金额，是不是土地增值税意义上的收入？

2视同销售收入思考11：没有列举无偿捐赠，无偿捐赠是否是视同销售？

税务机关的权力利器---核定权并无公开的可操作的程序和标准，是税收法定宪政原则下的修正原则。

3自用或出租

思考12：

（1）人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？（2）销售使用权和租赁的区别是什么？

（五）成本

1.取得土地使用权所支付的金额

思考13：（1）有税务提出契税是税不是费，是否正确？

（2）税总网站答疑有误。母公司帐面金额为1000万的土地，评估为3000万作价投资入子公司，子公司土地增值税清算时土地的计税成本是多少？1000万，3000万还是0？

（3）一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？

2.开发土地和新建房及配套设施的成本

思考14：（1）资本化利息是否是开发间接费用的内容？许多税务机关认为，土增中没有资本化利息，只是对了一半。实际上有一个变化的过程

（2）资本化利息是不得扣除还是不得加计扣除？实际上有一个变化的过程

（3）土地闲置费是开发费用还是开发成本？（4）开发间接费和期间费用的界限在哪里？

（5）未付质保金，是不是成本？（6）什么才是土地增值税中可以“全额扣除”的代收费用？

（7）如何筹划“甲供材”导致的建筑方额外附加营业税？

3.开发土地和新建房及配套设施的费用

思考15：

（1）没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？

（2）滚动开发利息如何划分？多种筹资方式和单一筹划方式对利息支出扣除的影响不同。

4.与转让房地产有关的税金

思考16：营业税税收返还，是否可以作为与转让房地产有关的税金扣除？

5.财政部规定的其他扣除项目

思考17：

（1）苏州地税认为，不能区分标准住宅与非标准住宅的项目，不得查帐清算，是否有依据？

（2）一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本？

（六）票据思考18：什么是土地增值税中的合法有效凭证？投资行为没有发票，土地增值税中的成本如何扣除？

（七）出租或自用后再销售的处理

思考19：

（1）开发商出租或自用的房地产是否成为旧房？（2）土地增值税中区分旧房和新房的标准是什么？

（3）房地产企业销售旧房能否加计扣除?

（八）清算后的销售思考20：清算后的销售收入是否可以扣除销售税金开发费用？

四、土地增值税清算实战案例精讲（税务机关已认可）

案例1：用苏州A公司的案例讲解土地增值税的计算方法。

案例2：用苏州B公司的资料，讲解不同计算方法带来的不同土地增值税清算结果。

五、当前土地增值税筹划流行手法中的陷阱分析

1.投资筹划。案例3：一个自作聪明的投资案例和一个税负转嫁型的投资筹划案例。

2.成立销售公司降低适用税率筹划。案例4：案例说明采取不同操作手法下，同一个方案成败的区别。

3.装修收入分散筹划。案例5：案例说明该筹划给销售和品牌带来的负面影响。

4.降价筹划。案例6：案例说明事前筹划带来的恶果。

第四部分疑难税收问题探讨

1.房产税的避税手法与疑难探讨

（1）房产税的分劈（2）免租期房产税的纳税人（3）未入帐房产的房产税问题（4）房产原值是否包括土地

2.涉外营业税的代扣代缴方法

（1）外汇局要求发票和付款金额一一对应，如何代扣营业税？（2）09年前的老合同如何代扣营业税？

3.个税的漏洞

朱光磊，南京大学MBA，中国注册会计师，从事房地产业务多年，曾在A股上市公司担任财务负责人，现在某房地产集团从事税务筹划，同时兼任几家上市公司的税务顾问。专长于房地产行业税收业务、涉外税务和形式重于实质的筹划方式。2008年已在《财务与会计》与《中国税务报》上发表税收筹划文章4万余字，其中房地产行业税收疑难系列文章被《财务与会计》作为创刊三十年代表作品。事后税务筹划、直接面对稽查证据税务筹划方式的原创者；形式重于实质税务筹划原创者，长于发现税法的漏洞和不足。致力于换个角度看税法，寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案。