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房地产业“营改增”预热与土地增值税清算疑难点解析专题班

发布价:¥2980.15
原 价:¥3137 课程编号:KC50735
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开课日期
培训天数
上课地区
状态
2015年04月25-26日
2天
郑州市
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培训对象

各房地产企业领导,项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、

财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

课程简介

‖主讲内容‖

一:“营改增”政策应对以及前景预测

1.“营改增”背景分析以及时间安排

2.房地产企业可能涉及到增值税税率或征收率?

3.“营改增”对房地产业售价及净利润有何影响?

4.房地产企业哪些发票可以抵扣?注意什么问题?

5.混业经营需要注意什么问题

6.甲供材业务在“营改增”面前的优劣分析

7.纳税义务发生时间的差异分析

8.招拍挂拿地“营改增”之后的风险分析

9.“拆一还一”以及“红线外”的支出是否有进项可以抵扣?

10.“甲供材”营改增之后对房地产企业是忧是喜?

11.“营改增”之后房地产企业“存货”是否抵扣?

二:土地增值税征税范围及计算流程

1.土地增值税征税范围的条件是哪四个?如何理解?

2.土地增值税纳税人的确认需要注意哪些问题?

3.土地增值税计算的流程是什么?各个环节如何衔接?

4.集体土地开发是否属于土地增值税征收的范围?

三:土地增值税清算流程详解

1.收入确认原则和依据是什么?确认收入的时点在开发流程的哪个节点?

2.诚意金、违约金的土地增值税有什么风险?与其他税种的风险区别在哪里?

3.违约金的扣除凭证需要注意哪些事项?

4.“以地换房”“以房换地”的纳税义务发生时间是?计税依据如何确定?通过具体的

案例给您详细解读。

5.如何理解“销售价格明显偏低”?具体的标准是什么?是否存在个人所得税的风险?

6.不同“买一送一”模式下如何控制税收风险?送车位、送物业、送面积、送旅游、

送家电……

7.代收费用如何操作税收风险最小?在计算土地增值税的时候需要注意哪些问题?

8.“竣工决算”如何理解?计算土地增值税的重要意义是什么?

四:土地增值税重点问题解析

1.土地增值税扣除项目扣除的四个原则是什么?

2.如何把握“按国家统一规定缴纳的有关费用”?契税、拍卖费用、土地闲置费的待遇

有何不同?

3.如何理解合法有效的凭证?白条如何规避税收风险?

4.不同政府返还资金在会计处理需要注意哪些问题?税收待遇有何不同?

5.不同方式下取得土地使用权如何确认土地成本?(股权收购、建设--移交、接受土地

投资、划转、拆一还一等)

6.“拆一还一”方式下的契税计税依据如何确定?不同拆迁费支付方式对税负的影响是

什么?

7.耕地占用税可否作为土地成本?城镇土地使用税呢?

8.房地产开发企业不同时间节点取得土地,土地使用税纳税义务发生时间如何把握?

9.和政府置换土地,政府没有及时交付,土地使用税开始时间如何处理?

10.拆迁费如何列支风险最小?记账凭证如何列示?如何应对“现金”科目金额较大的

困惑?

11.人防设施发生的成本可以扣除吗?红线外的道路、公共设施配套开发是否可以扣除?

12.资本化利息如何归集开发成本?资本化的起点和终点如何把握?

13.开发间接费是否可以列支业务招待费?差旅费?会议费?私车公用?

14.企业不同融资方式税收风险如何控制?(银行借款、股东借款、民间融资、转贷、

委托贷款、统借统还、明股实债、财务顾问费、罚息等等)

15.地方附加、价格调节基金是否视同税金扣除?税金是计提数?还是实际缴纳金额?

16.土地增值税为什么要加计扣除?七种不同情况加计扣除的税收分析。

17.如何计算不同类型的土地增值税临界点,使得土地增值税的最佳税负?

18.如何把握与理解土地增值税强制清算和通知清算?

19.土地增值税清算单位和清算对象的确定标准是什么?如何分期?如何分类?

20.清算开始后凭证的截止时间是如何规定?清算后发生的后续成本是否可以“二次

清算”?

21.成本分摊的方法有哪些?不同的成本对象如何采取“合理”的分摊方法?

22.不同成本对象采取不同的成本分摊方法如何结合?对企业整体税负的影响是什么?

本课程通过具体的案例,为您一一解读成本分摊的奥妙于精髓,让您不再为此困惑。

23.项目内进度不一,却达到“通知清算”的条件,如何分摊公共配套费?

24.支付给境外的设计费、勘察测绘费是否可以扣除?

25.如果成本部分账务有所欠缺,是否可以核定成本金额?核定的标准是什么?

五:重点问题解析

1.什么是装修?销售精装房的利与弊有哪些?

2.什么是软装?什么是硬装?二者的税收待遇是否相同?

3.不同形式的售楼部如何进行会计处理?如何归集发生的成本费用?税收对此又是如何规定的?如何协调可以减轻税负?

4.售楼部是否缴纳房产税?物业用房是否会产生房产税?

5.什么是“甲供材”?“甲供材”是否合法?

6.如何划分材料和设备?二者的税收待遇有什么不同?

7.“甲供材”业务双方如何进行会计处理?如何纳税?

8.“甲供材”业务如何开具发票?如何索取发票?

9.装饰劳务和“甲供材”税收处理有什么差异?

10.发生“甲供材”业务如何进行提供相关的资料?

11.劳务分包、钢构立体车位如何索取发票?

讲师介绍

‖主讲专家‖王老师:会计师,中国注册税务师,税务稽查资深官员,某省地方税务局税收业务培训专家;数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历,熟悉房地产企业的税收问题,擅长土地增值税清算,税务风险评估与税收成本控制,制定合理的项目成本管控策略,做到企业成本控制最小化,利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次,讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用;授课风格生动诙谐、风趣幽默,受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

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