轻资产与技术输出在商场不同生命周期经营关键

董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员；各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。

课程背景

商业地产从2019年起进入并购与倒闭、轻资产与技术输出、标准化与特色化并举时代。这是行业的第二回合开始，全国级商业大集团已成形，区域级商业集团积极布点应对。

2020年初，疫情黑天鹅骤来，国内商业停滞，考验企业与品牌商活下来的能力。包括现金流提升、融资成本管控、负债率下降、优良资产占比优化等因素，进一步推动全流程资产管理提高到企业战略决策面。面对净利润回报率偏低，房地产商全面抛售与退出商业。增量商业转为存量盘活，预计迎接超过三年的混乱。

商业地产共有七大模块，拓展拿地、市调定位、筹备期招商、规划设计、工程建设、经营管理、融资与轻资产。然而，大量现金沉淀的商业地产本质，就必须以轻资产的终点作为拿地的初始！

本次课程将结合内地数家领头商业集团实务管理核心知识，兼具境外成功经验与内地落地实操作法，提供一整套全流程的项目定位、招商管理、后期运营、资产增值心法。未来的商业地产将是轻资产、精细化管理、线上线下结合的热趋势。

课程亮点

台湾成功商业地产的关键经营心法：场景式经营、大数据透析、消费者掌控、优质服务、工具方法论。 

大量项目案例与照片，生动直观的印证，可直接引用于现有项目，实操与落地。 

超过18个国家与地区800个境外城市案例，包括纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、首尔、马尼拉、东京、大阪、福冈、新加坡、曼谷、悉尼、墨尔本、惠灵顿、雅加达、吉隆坡、柏林、巴黎、伦敦、迪拜、阿布扎比等国外优秀商场案例分享。 

超过320个国内城市案例。包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、哈尔滨、天津、青岛、包头、呼和浩特、郑州、西安、南京、苏州、杭州、武汉、长沙、合肥、青岛、西安、重庆、成都、厦门、东莞、南宁、贵阳、昆明、乌鲁木齐、兰州等约3,000个商业项目实地考察，现场互动解析成功与失败原因。

揭密国内位居领先的商业地产集团，包括龙湖、万达、万科、新世界、北京金融街的核心经营能力。

课程大纲

一、商业地产市场现状

1、疫情仍未消退下，企业如何活下来是首要的课题。

2、国内购物中心2020年开始的市场现状，并购与倒闭的集团化，2025年前主要商业集团正式底定。

3、商业地产5大困境与机会并存：同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、线上线下合、存量盘活。

4、未来的5大发展趋势显现：消费者与商户、资产管理、智能大数据、社交体验、社区生活中心。

二、商业地产轻资产与技术输出

1、何谓商业地产的轻资产与技术输出

2、解析万达广场的技术输出框架与关键

3、商业地产资产五周期：融、投、建、管、退 

4、商业地产资产证券化的主要形式：股票、REITs、BusinessTrust 

5、资产管理六大组成：企业战略、全生命周期成本控制、资产运营管理、管理标准与系统、人员架构与组织、风险控制

三、商业地产轻资产财务指标

1、从IRR调整为YieldToCost（YTC净利润投资回报率）

2、资产升值与轻资产案例来分析YTC指标的关键

3、凯德与龙湖YTC案例

四、商业地产轻资产思维贯穿全流程

1、由YTC带来的关键经营法则

2、五个关键因素：开业日、三年利润、合同弹性、优先条例、销售承诺

3、拿地前四个清晰：面积、开业年月、开业前三年YTC、开业后轻资产年

4、拿地后二个明确：建造成本管控、能耗效率测算

5、操盘者的第一堂课：商业面积的合理性，733与万达大数据法则

6、操盘者的第二堂课：主力店数量组合与餐饮业态的最低思维

7、操盘者的第三堂课：项目独有主题与建造成本的平衡学

8、操盘者的第四堂课：首年租金溢价法则（麦当劳5+5）

五、商业地产生命周期与经营关键

1、三个生命周期：培育期、成长期、成熟期

2、三周期经营策略 

3、三周期的关键

六、资产增值核心是消费者与商户经营的法则

商业地产三个核心问题：引流、留客、导流

第一个核心问题『引流』：客人为什么要来？ 

第二个核心问题『导流』：客人在店内怎么走？

第三个核心问题『留客』：客人为什么重复再来？ 

七、商品力的塑造是竞争能力升级

商业项目增量时代，抢夺商户能力是关键

1、商品力是抢夺商户的新能力

2、商业业态与品牌新趋势

八、台湾工匠核心境争力

1、口诀一：益价法则

2、口诀二：变形虫核心商圈

3、口诀三：招商六个技能

4、口诀四：1080

5、口诀五：商品力

6、口诀六：六个问题

九、优秀商业集团案例

1、中粮祥云小镇动线诊断推演五步骤、深圳万象天地动线模拟

2、纽约、柏林、迪拜、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼等18国120个项目有价值动线案例

凯胜老师 | 赢才商学院资深专家讲师

· 曾任职国内商业地产前五强，集团商业高管：外资港商新世界百货中国东北区域、民企万达集团商业管理公司总部、民企龙湖集团商业地产总部、民企万科杭 州区域、国企北京金融街商业管理公司总部。

· 实力操盘项目超过近百：台湾 METRO WALK 国际购物中心、ETMALL 购物（网路、型录、电视）。万达广场44家、龙湖天街20家、万科社区广场20家、新世界百货7家。

· 国内领先企业智能商业系统操盘者：担任万达与龙湖信息化建设与 O2O 操盘手。从组织团队、建立制度、IT 系统建立、搭建平台、日常运营等当前 智能商业实际操盘实务。

· 标杆商业集团企业内训责任人：拥有超过10年商业集团内部专任培训讲师资历。万达学院商管创始课程负责人、龙湖仕官生、万科新动力导师。 并主要负责万达、龙湖商业公司，全国商业总经理与副总经理入职培训。

· 受邀全国商业集团内训 长期担任台湾与内地各大企业内训导师，台湾培训机构认证讲师，并曾受邀多家商业集团内部高管培训