房地产业“营改增”近距离准备与重点涉税业务会计核算专题班

各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、

财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖专题背景‖

2015年两会政府工作报告，针对房地产、建安行业是否实行“营改增”，李克强总理用“力争全面完成”、财政部长楼继伟用“反正今年得出来”字眼做出注释，而据消息灵通人士透露的最新消息，剩余的房地产、建安、金融和生活服务业等四大行业的营改增政策将于10月份出炉，将在2016年1月份正式实施，现在正是税制税率的设计，各方力量激烈博弈、纠结之时。一旦将房地产与建安企业纳入“营改增”试点范围，房地产与建安企业将面临税负进一步加重、企业的账务处理难度增加、发票风险进一步加大等诸多风险。因此，专家认为，正确应对“营改增”带来的风险，尽早制定完善应对策略，对房地产和建安企业而言意义重大。

本课程根据现行增值税征税的基本原理，对房地产、建安行业“营改增”后开发各环节关键业务的实务操作以及可能面临的增值税进项抵扣风险，有针对性提出相应的防控建议或方案，并对企业在“营改增”之前应做准备事项，以便使企业的利益最大化提出相应的建议。通过专业的政策分析和实例讲解，重点揭示房地产、建安行业在项目开发中关键经济事项的营改增后可能面临的涉税风险，用最短的时间，让我们房地产、建安企业财务人员掌握项目开发建设过程中营改增的疑难问题，全面控制其中的风险，并有效开展纳税筹划，为企业争取最大化利益！

同时，本课程还针对房地产业增值税会计及成本核算的核心问题进行讲解，并对日常中的疑难问题详细解惑，帮助企业正确协调会计和税收的差异，掌握开发成本核算技巧，规避和防范财务、税收风险。

‖主讲内容‖

专题一：营改增业务专项

1．增值税暂行条例的解析：包括增值税纳税义务人，纳税地点，税率，增值税的计税依据，增值税的税收优惠，申报期

2．增值税暂行条例实施细则解析：包括增值税相关文件

3．增值税进项税额的抵扣相关规定，及如何确定进项额

（不准抵扣的进项税额主要原因）

4．增值税发票超期未认证、认证未申报、留抵税额抵欠税处理方法

5．增值税滞留票产生原因及解决方案

6．甲供材料会计与税款承担问题

7．增值税不同税率业务界定，混合销售、兼营业务、混业经营处理

8．如何利用一般纳税人和小规模纳税人

专题二：房地产开发企业改组改制新规会计处理及税收分析

1．财税【2009】59号

2．总局2015年48号公告

3．财税【2014】109号

4．总局2015年第40号公告

5．财税【2014】116号

6．总局2015年33号公告

专题三：房地产开发企业成本核算的会计处理及涉税问题解析

一、成本核算对象怎样设计最好？

1．成本核算对象的确定应遵循哪些原则？

2．开发产品成本与计税成本的差异怎么协调使风险最小？

3．成本核算的规范程序有哪些？

4．成本核算与土地增值税、企业所得税的关系

⑴房地产企业确定成本对象应遵循那些原则

⑵开发产品计税成本支出包括哪些内容

⑶房地产企业不同项目之间发生的共同成本应采取哪些方法分摊

（含特殊业务成本）？

⑷采取“以房换地”交易方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？

⑸企业建造的地下停车场库的成本如何处理？

⑹已销开发产品的计税成本如何计算？

⑺开发产品成本中的哪些费用可以预提？具体预提标准如何掌握？

⑻企业在结算计税成本时其实际发生的支出应取得但未取得合法凭据的如何

处理？

二、成本核算实务中的部分疑难解析

1．取得什么样的凭证才能在税前扣除？合法的扣税凭证包括哪些？

2．善意取得了虚假发票怎么处理才能规避风险？

3．怎样确认计税成本终止日最有利？

4．质保金怎样处理有利？

三、成本费用的归集与分配技巧解析

1．成本费用的归集与分配技巧性问题解析

2．应该怎样合理划分、设置开发项目成本核算科目？

3．各项成本费用归集的会计处理技巧

4．成本费用合理分配方法总汇

5．预提费用怎样在税前扣除？

四、成本核算热点问题处理技巧

1．地下（人防）车库应该怎么处理？

2．甲供材应该如何处理？

3．实物回迁怎样进行成本核算和税务处理？

4．临时设施的会计和税务处理

五、代建工程应该怎样核算和防范税收风险？

专题四：收入核算的涉税问题及处理方法

一、主营业务收入

1．营业税收入 

2．土地增值税收入 

3．企业所得税

⑴完工开发产品销售收入由哪些内容组成 

⑵不同销售方式下开发产品销售收入应该如何确认

⑶销售折扣、折让与销货退回的处理 

⑷买一赠一销售的处理（依据：国税函[2008]875号）

⑸合作开发房地产，分配给对方的房屋如何确认收入

二、视同销售收入如何进行账务与税收处理

三、其他业务收入

1．房地产企业房屋租金收入如何入账（含预租收入）

2．房地产企业收取的违约金收入应分别在哪些情况进行不同处理

专题五：“营改增”后，增值税的会计处理及纳税检查

李老师：著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师；东北大学经济学博士，工程学硕士，某省税务稽查官员，国家税务总局讲师团成员，国家税务总局稽查人才库、所得税人才库优秀人才，“营改增”小组成员，扬州税务专修学院客座教授，注册会计师考试命题人之一，金旭红教育咨询有限公司首席税务咨询师，众多大型房地产企业纳税顾问。多次代表国家税务总局查办各类案件，具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。擅长讲授注册会计师考前培训,房地产开发，建筑施工企业财税培训，税收政策解析，税法与会计差异分析等课程。其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、翔实精巧，并因此受到参加培训的财税学员一致好评。