建筑业、房地产业营业税改征增值税操作实务专题

各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、

税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

---“狼时代”到来之前专家教你学好增值税---

“建筑业、房地产业营业税改征增值税操作实务专题”

‖2015年5月15日–17日‖——‖重庆•渝都大酒店‖——‖主讲：杨老师‖

‖专题背景‖ 

C2012年1月1日起，营改增试点工作在上海正式落地；

C2012年9月1日起，营改增试点工作范围扩大到上海以外的北京等八个省市自治区；

C2013年8月1日起，营改增试点工作范围扩大到全国范围。

C但是，以上营改增试点工作还仅限于交通运输业和部分现代服务业。至于建筑业、房地产业营改增，究竟什么时候能够到来，还始终处在大家的热切期盼和猜测中。“狼来啦……狼来啦……”，大家喊了很长时间，可是，始终没有见到狼的影子。因而，对“狼究竟什么时候会来？狼来之前我们要做好哪些准备工作？狼真的到来以后我们又应该怎样去应对？”等问题，内心十分纠结，不置可否。

C2014年12月25日，国家税务总局正式宣布，2015年底之前，营改增工作必须全面完成。这也就意味着，“狼时代”真的要到来了。而且，来势是如此凶猛，恍如排山倒海之势。时不我待，现在我们已经没有时间再思考了，需要的是马上行动，进入实质性操作。当前，我们只需要做好两件事：改革之前，做好各项准备工作；改革之后，全面做好增值税管理工作。改革之前的准备工作要丝丝入扣，改革之后的管理工作更要脚踏实地，一步一个脚印。为了帮助大家更好地应对营改增工作的到来，提前适应营改增工作的需要，我公司特举办本期培训。  

C本次培训，将结合财政部、国家税务总局最近出台的十几个“营改增”新文件，重点讲解改革中的应对策略与改革后的增值税管理。希望通过此次培训，尽量减少过渡期给大家带来的损失，让大家提前步入增值税管理的正常化、规范化的轨道。此课程，重点突出、难度适中，具有较强的前瞻性和实操性，适合从事建筑业、房地产业的企业老板、财务总监，以及所有从事财务、税收管理工作的人员商研与学习。

‖主讲专家‖杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产业，建筑业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。杨老师每次在培训现场与学员互动时间不少于一个半小时，可以现场全部解决学员提出的涉及到房地产，建筑行业的所有的税收问题，具有较强的时效性与实操性。

‖授课特点‖准确、透彻、简捷、实用；

‖授课风格‖生动、诙谐、风趣、幽默；

‖授课模式‖政策解读＋案例分析＋现场互动。

‖主讲内容‖ 

前言：“营改增”过程中最难解决的几件事

1．营改增前施工发票怎么开？

2．营改增前购货发票怎么开？

3．营改增前销售发票怎么开？

4．营改增后销售不动产、转让土地使用权最有可能的税率是多少？

5．早交增值税划算还是晚交增值税划算？

6．营改增后支付拆迁补偿费取得不了增值税专用发票怎么办？

7．营改增后精装房还能不能盖？

8．营改增后向小规模纳税人、自然人购物应该怎么办？

第一部分：你必须了解的增值税基本常识

1．增值税纳税人；

2．增值税一般纳税人与小规模纳税人；

3．汇总纳税企业增值税纳税人；

4．扣缴义务人；

【例1】增值税纳税人判定。

5．征税范围的一般规定；

6．混合销售行为征税范围；

7．还未纳入增值税征税范围的营业税应税业务；

【例2】境内业务与境外业务判定；

【例3】是否属于有偿服务判定；

【例4】混合销售业务税款计算。

8．增值税税率；

9．征收率（3%征收率、依照3%征收率减按2%征收增值税）；

10．混业经营增值税税率。

第二部分：增值税应纳税额的计算

1．一般计税方法；

【例5】、【例6】、【例7】一般计税方法应纳税额计算。

2．简易计税方法；

【例8】小规模纳税人应纳增值税额计算；

【例9】一般纳税人运用简易方法计算应纳税额；

【例10】同时运用一般计税方法、简易计税方法计算应纳增值税额。

3．部分行业超税负返还；

【例11】即征即退、超税负返还税款计算。

4．营改增前租赁业务的税务处理；

【例12】营改增前发生的租赁业务的税务处理。

5．对营改增前销售业务的处理；

【例13】营改增以前施工业务退款处理：

6．期末留抵税额的调整。

【例14】原增值税一般纳税人，新增加增值税纳税业务，期末留抵税额的处理。

第三部分：销项税额和进项税额的管理

1．销项税额的确定：销售额的组成、价外费用的确认、特殊价外费用处理、

折扣销售、销售折扣、销售折让、销售退回、应税服务中止、服务返利。

【例15】、【例16】、【例17】价外费用判定案例；

【例18】发生商业折扣、销售折让业务如何计算增值税。

 2．进项税额的确定：准予抵扣的增值税扣税凭证、不得抵扣的增值税扣税凭、不得抵扣进项税额的外购项目与进项税额转出、进项税额转出的年末调整；

【例19】集体福利、非正常损失进项税额转出；

【例20】运用“年度销售金额百分比法”对转出进项税额进行期末调整。

第四部分：增值税征收管理

1．纳税义务发生时间、纳税地点、纳税申报期限、税款入库期限；

2．纳税申报、专用发票认证、专用发票比对“一窗式管理”：专用发票认证、IC卡报税、票表税比对（销项比对、进项比对、红字发票比对）。

第五部分：增值税专用发票管理

1．使用专用发票前的准备工作：安装防伪税控系统、确定发票使用联次、申请最高使用限额、办理发票初始发行；

2．专用发票的领购；

3．专用发票的开具；

4．专用发票的认证：专用发票认证的基本要求、不得作为抵扣凭证的专用发票、

暂时不得作为抵扣凭证的专用发票、专用发票认证的期限、逾期认证的处置

5．专用发票的作废、专用发票丢失的处理、专用发票的失控、专用发票的虚开、

专用发票的缴销、税务机关代开增值税专用发票。

第六部分：增值税会计核算（建筑、房地产业会计帐务处理实例）

一、会计科目的设置：

二、一般纳税人会计核算：

1．销项税额的会计核算：

⑴“一次性全额收款”方式下销项税额的核算：【例21】、【例22】

⑵“按揭贷款”方式下销项税额的核算：【例23】

⑶“分期收款”方式下销项税额的核算：【例24】、【例25】

⑷“委托代销”方式下销项税额的核算：【例26】

⑸折扣销售、销售折扣、销售者让、销货退回业务的销项税额核算：【例27】

⑹以开发产品换取土地等其他资产的销项税会计核算：【例28】

⑺将开发产品用作分配给股东或者投资者业务销项税额的会计核算：【例29】

⑻将开发产品用于福利、奖励销项税额会计核算：【例30】

⑼将开发产品无偿赠送他人业务销项税额会计核算：【例31】

⑽将开发产品用于非增值税应税项目销项税额的会计核算：【例32】

2．进项税额的会计核算：

⑴购进货物、接受应税劳务、接受应税服务进项税额的会计核算：【例33】

⑵辅导期一般纳税人增值税抵扣的会计处理：【例34】

⑶初次购进税控设备及后期技术维护进项税额的会计核算：【例35】

⑷进项税额转出的会计核算：

①购进货物用于非增值税应税项目进项税额转出的会计核算：【例36】

②购进货物用于免增值税应税项目进项税额转出的会计核算：【例37】

③购进货物本身发生非正常损失进项税额转出的会计核算：【例38】

④开发产品发生非正常损失进项税额转出的会计核算：【例39】

3．增值税缴纳和退还的会计核算：

⑴缴纳增值税会计核算：【例40】

⑵退还增值税会计核算：【例41】

4．一般纳税人汇总纳税的会计核算：

5．增值税纳税调整的会计核算：【例42】

三、简易征收及小规模纳税人会计核算：【例43】、【例44】、【例45】

‖培训对象‖各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、

税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖资  料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

‖培训时间‖2015年5月15日至17日（5月15日全天报到,16-17日两天课程）

‖培训地点‖重庆渝都大酒店（重庆市渝中区八一路168号＜近解放碑＞）

‖相关费用‖人民币2980元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

     ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

‖主讲专家‖杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产业，建筑业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。杨老师每次在培训现场与学员互动时间不少于一个半小时，可以现场全部解决学员提出的涉及到房地产，建筑行业的所有的税收问题，具有较强的时效性与实操性。