​后营改增时代土地增值税清算技巧与税务稽查风险控制专题

各房地产企业主管财税的总经理、财务总监、财务经理与税务经理及财务

主管，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

‖专题背景‖   

营改增后，土地增值税收入确认问题存在很大争论，2016年11月国家税务总局发布公告2016年70号，对土地增值税应税收入的确认问题做了相关规定，那么70号公告中关于土地增值税应税收入、预征收入、视同销售收入等方面的规定应该如何正确把握？

营改增后，国地税部门对“三旧”改造中碰到的税费问题，在权属转移、拆迁补偿的成本费用认定以及个税、契税的计税依据等方面有什么新的动向？2017年是营改增的第2年，地税部门对土地增值税清算的态度怎么样？土地增值税清算是风声越来越紧还是越来越松？

土地增值税清算税务稽查重点是什么？未来土地增值税的政策将出现什么大变革？通过本次培训，让您了解最新房地产企业税款清算相关政策，掌握实际操作方法，规避涉税风险，减少纳税成本。帮助广大房地产企业做好土地增值税清算工作，防范税务稽查风险，让您的企业受益良多。

‖主讲内容‖

第一节：金三系统的强大功能介绍与2017年稽查重点分析

一．金三系统的强大功能介绍

1．什么是进项发票与销项发票的相关性分析？购买犯罪分子虚开的发票为什

么在金三系统面前会原形毕露？

2．什么是商品编码，单位编码？金三系统大数据为什么可以计算你的商品增

值额，库存存量额（以及增值税的留抵），从而测算你的增值税？

二．2017年稽查重点分析

三．房地产企业税务稽查选案的指标分析

1．增值税税负率分析与控制

2．土地增值税税负率分析与控制

3．企业销售毛利率分析与控制

4．成本对象的分析与控制，为什么成本对象确定不好会被稽查？

第二节：“三旧改造”的土地增值税税务稽查风险控制

一．旧城镇改造模式的土地增值税税务稽查风险控制

二．旧村庄改造模式的土地增值税税务稽查风险控制

1．政府主导模式的土地增值税税务稽查风险控制

⑴营改增后，土地“招、拍、挂”需要注意的核心问题是什么？

⑵土地出让金返还增值税的处理与土地增值税处理有什么不同？

2．开发企业代建模式的土地增值税税务稽查风险控制

3．自主改造模式的土地增值税税务稽查风险控制

4．股权转让模式的土地增值税税务稽查风险控制

⑴股权转让到底要不要交土地增值税？

⑵股权转让方要求控制税负时，接受方进行特殊处理技巧是什么？税务稽查

的风险在哪里？

5．共同开发模式的土地增值税税务稽查风险控制

6．协议转让模式的土地增值税税务稽查风险控制

三．旧厂房改造模式自主改造模式的土地增值税税务稽查风险控制

1．对旧厂房的土地进行合并分立需要注意的核心问题是什么？

2．土地增值税到底有没有一般反避税条款？

第三节：融资费用的土地增值税税务稽查风险控制

一．商业银行同类同期贷款利率如何把握？

二．财务费用中的利息支出，允许据实扣除税务局把握的口径是怎样的？财务

顾问费允许据实扣除吗？据实扣除与按10%扣除企业应该如何选择？

三．统借统还的利息在什么情况下土地增值税才能据实扣除？你知道税务局把

握的口径吗？

四．房地产信托的三种模式是什么？国家税务总局公告2013年第41号公告和

原来的规定有什么不一样的地方？为什么说41号公告给房地产企业带来

了正能量？房地产信托土地增值税应该如何处理？

第四节：建筑安装费用的的土地增值税税务稽查风险控制

一．材料采购“货物流、发票流、资金流”三流一致的的税务稽查风险控制

1．三流一致到底是收款方与开票方一致还是支付方与购买方一致？有什么最

新的规定？

2．建筑企业第三方发货如何签合同才能进项抵扣？

3．建筑企业总部签合同，由下面分支机构实际操作如何签定合同才没有风险？

二．房地产企业与建筑企业两种双赢的方式是什么？

1．甲供材的两种处理方式的税务稽查风险控制

2．为什么说房地产业拿到3%的建筑发票和11%建筑发票的效果其实是一样的？

3．为什么说房地产企业自己买水泥，然后委托混凝土公司加工的所谓筹划面

临极大的税务稽查风险？混凝土公司正确的筹划方向是什么？

三．虚开增值税专用发票最新的政策变化分析

1．建筑企业自己虚增进项，然后开专用发票给房地产企业，房地产企业增值

税可以抵扣吗？土地增值税可以扣除吗？

2．新疆某公司稽查案例引发的国家税务总局2014年39号公告与最新传说

中的的法研【2015】58文的比较分析

3．公司的老板经常虚开发票，企业财务人员应该学会如何保护自己？

第五节：收入确认的土地增值税税务稽查风险控制

一．2016年70号公告中关于土地增值税应税收入、预征收入、视同销售收入

等方面的规定应该如何正确把握？

二．增值税销项冲减土地款时，会减少土地增值税的开发成本吗？

三．房地产企业采取精装避税的方法，精装房进行分拆销售，先由房地产企业

签一个毛坯房销售合同，另外由装修公司再签一个装修合同的作法有税务

风险吗？

四．买房送装修费，业主提供抬头为房地产企业的装修发票，房地产企业可以

扣除装修费？

五．售后返租的土地增值税收入确认与成本扣除会出现分离，你知道是怎么回

事吗？

六．销售价格偏低的税务稽查风险控制

第六节：土地增值税清算技巧与案例分析

一．清算单位如何确认？清算单位与成本对象的区别与联系是怎样的？

二．各项成本费用的分摊方法是否正确？

1．土地增值税中的土地到底是用占地面积法分摊还是建筑面积法分摊？到底

有没有其他分摊方法？有一种很特别的分摊方法你知道吗？

2．普通住宅、非普通住宅分开核算如何分摊费用问题

⑴非普通住宅包括什么？对于开发项目中同时存在普通住宅、非普通住宅、其他开发产品三类，是分两类进行清算（即普通住宅和其他开发产品）还是分三类进行清算？商铺、地下车库、幼儿园可以在非普通住宅合并计算吗？

⑵对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额。这里的计算方法到底是其收入额与扣除项目金额分开核算呢？还是增值额计算方法为：先按核算项目整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按销售(面积)比例分别计算增值额？税务局对这个问题的态度是怎样的？

3．普通住宅、非普通住宅分开核算的所谓的层高系数分摊法是怎样的？

三．新房可以转换成为旧房销售吗？

第七节：项目清盘与退税税务稽查风险控制

一．预提土地增值税的最新稽查案例分析

二．不预提土地增值税情况下多缴企业所得税，企业所得税退税的案例分析

第八节：专家现场预留时间与学员答疑互动

钟老师：资深税务稽查官员，全国主流税务培训讲师，省级税务干部学院教师，注册会计师协会教育培训委员会委员；丰富的税务稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法，具有丰富的房地产税收筹划经验。《中国税务信息网》、《中国会计视野》、《房地产企业管理教育网》签约税收实务专家，《中国税网》涉税风险研究室特邀税务专家。个人新浪博客《云税务》访问量超过百万次，在网上具有广泛的影响力。曾任各地方国税局及税校的特约培训讲师，并参与过国家税务总局教育中心标准化课程编写。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实战经验丰富，实操性强，信息量大，受到各方好评！