2017房地产开发企业纳税预算管理与风险控制实务专题

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，

注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

‖专题背景‖    

“凡事预则立，不预则废”，事先明白了要缴多少税，才会知道能赚多少钱！任何不经过纳税预算的决策都可能成为失败的决策，而任何不经过纳税预算的项目都有可能成为赔钱的项目。如何事前做好纳税预算并有效的执行和管控是房地产企业必须研究的课题，而在房地产企业营改增以后，随着新政策的密集出台以及新业务的不断发生，这一需求又变得更加突出。但企业对纳税的管控绝非财务事后处理能够完全解决，税由企业生产经营而产生，对企业经营活动、业务及合同事先进行纳税的研究，关乎企业纳税管控的根本。

本次课程以房地产企业开发业务流程为主线，根据最新税收政策和会计处理规定，结合房地产企业实际纳税预算案例，梳理各个环节各主要税种的纳税预算方法、预算管控和财税处理技巧以及增值税的账务处理方法和本年度汇算清缴注意事项。通过两天的学习助您轻松实现对企业纳税成本的管控及涉税危机的化解。

‖培训收益‖

1．通过学习使学员建立正确地纳税思维理念，澄清认识误区，少走弯路；

2．了解房地产开发各个阶段的主要工作内容，涉及的税种，掌握各阶段各税种的纳税预算方法，学会一些预算管控手段和财税处理技巧；

3．学会全项目纳税预算以及盈利预算方法；

4．树立企业所得税预算控税理念，学会运用预算合理控制完工年度的企业所得税；

5．树立土地增值税动态跟踪与控制理念，学会简单的土地增值税预算与动态跟踪方法；

6．树立全过程增值税专用发票管理理念，学会增值税预算控制法；

7．熟悉房地产企业增值税账务处理。

‖主讲内容‖

一：房地产企业财务人员纳税预算管理理念的构建

(一) 房地产企业纳税预算管理的必要性

◇ 案例分享

(二) 房地产企业纳税预算的管控策略

1．明确纳税预算管理的职责分工

2．纳税预算的三步管控法

二：全项目纳税预算和盈利预测的编制

1．收入预算

2．成本预算及土地招牌挂竞价决策

3．期间费用预算

4．税金预算

5．净利润预算

6．现金流量预算

◇ 案例分析：某项目纳税预算及盈利预测

三：企业设立阶段的纳税预算管理与控制

1．项目开发主体如何确定？在原公司开发还是新设公司？

2．新设公司容易被忽视利润增长点是什么？有无其他途径？

3．部门设置与费用划分技巧

4．非货币资产出资的涉税分析与风险管控

四：项目融资的纳税预算管理与控制

(一) 企业融资预算应关注的风险点

1．资本金比例符合要求吗？

2．融资成本能税前扣除吗？

3．融资成本帐务处理有何技巧？

4．注册资本认缴制下向公司投钱是增加注册资本还是挂往来？

(二) 财务费用预算要点

(三) 税金预算

1．增值税预算

⑴ 借款利息可以抵扣进项吗？

⑵ 关联方无偿拆借资金有无纳税风险？

⑶ 闲置资金购买理财产品如何进行纳税处理？

2．企业所得税预算                    

⑴ 非金融机构借款纳税预算与风险管控案例分享

⑵ 自然人借款纳税预算与风险管控

⑶ 企业资本结构设计的纳税预算与风险管控

⑷ 因投资未到位发生借款利息支出可否扣除？

(四) 预算管理与风险控制

1．统借统还融资模式的运用与风险防范

2．假按揭融资的风险防范

五：土地取得阶段的纳税预算管理与控制

(一) 项目纳税预算与土地竞拍价格决策

案例分享

(二) 纳税预算

1．增值税预算

⑴ 可抵扣增值税销售收入的土地价款如何界定？有何最新规定？拆迁补偿费是

否属于土地价款？

⑵ 土地价款何时抵扣？ 如何抵扣？ 可供销售总面积如何确定？地下车位面积

是否属于可售面积？开发产品转自用后再销售还能扣除土地价款吗?

⑶ 取得土地出让金返还增值税如何处理?

⑷ 土地价款抵扣台账如何设立？

2．契税预算

⑴ 契税计税依据如何确认？拆迁补偿费、大配套费、政府规费是否应缴纳契税？

⑵ 如何把握和利用契税纳税义务的三个时点？各地规定有何不同？

3．土地使用税预算

⑴ 取得土地使用权后何时开始交纳城镇土地使用税      

⑵ 城镇土地使用税与耕地占用税有什么不同？是否同时缴纳？

⑶ 占用集体土地是否需要交纳城镇土地使用税？          

⑷ 经济适用房建设用地是否缴纳城镇土地使用税？

4．土地增值税与企业所得税的预算

⑴ 如何确定土地成本？土地增值税和企业所得税对土地成本的归集有何不同？

⑵ 土地使用税可否计入土地成本？印花税可否计入土地成本？

⑶ 土地闲置费能否计入土地成本？

⑷ 土地价款销项税额抵减是否冲减土地成本？

5．印花税预算

(三) 预算管控与财税处理技巧

1．土地取得主体确定、土地出让合同签订以及票据取得应规避那些纳税风险？

母公司名头的土地出让金票据如何才能在子公司扣除？

2．土地价款税前扣除票据有何要求？各税种规定有何不同？各地规定有何不同？

3．企业取得的土地出让金返还如何进行财税处理 ？

4．拆迁还房取得土地纳税处理有何新规定？如何操作？

5．拆迁还房综合案例分析

六：规划设计与前期工程的纳税预算管理与控制

(一) 纳税预算

1．户型定位与所得税预算

2．户型定位与土地增值税预算

3．功能定位与增值税预算

4．委托设计与增值税预算

(二) 预算管控与财税处理技巧

1．案例分析-委托境外单位进行规划设计合同签订与纳税处理技巧        

2．前期工程费核算技巧

七：项目建设阶段的纳税预算管理与控制

(一) 纳税预算

1．增值税预算

⑴ 进项税额预算

⑵ 进项税率预算的作用与预算方法

⑶ 进项税额预算案例

2．企业所得税与土地增值税预算                

⑴ 动态成本监控

⑵ 企业所得税与土地增值税开发成本的异同

⑶ 财务部与成本部成本口径对比与统一

⑷ 发票取得的动态监控

3．印花税预算

4．房产税预算

⑴ 开发建设阶段是否会产生房产纳税？

⑵ 房产税的计税依据？

⑶ 房产税的处理原则

(二) 预算管控与风险控制

1．供应商选择策略与技巧

⑴ 价格策略

⑵ 资信调查与异常发票风险防范

2．“四流”不合一四种成因分析与防范策略

3．建筑工程发包模式的选择与合同签订技巧

4．安装合同签订技巧与风险防

5．采购及接受服务合同必备的涉税条款

(三) 财务核算技巧

1．开发成本明细账设立技巧与案例分享

2．售楼处样板间装修费的核算与纳税处理技巧          

3．利用地下基础建成停车场怎样核算成本？ 不同地区应采取什么不同策略？                    

八：销售阶段纳税预算管理与控制

 (一) 纳税预算

1．增值税预算

⑴ 预售阶段增值税如何预算？

⑵ 预售阶段增值税发票如何开具？

⑶ 房地产企业增值税纳税义务发生时间如何确定？

⑷ 交房环节如何计算应纳税额？

⑸ 一般计税方法如何扣除土地价款？  

⑹ 一般纳税人销售开发产品在交房时如何开具发票？

⑺ 不同项目的预缴税款可否抵减另一项目的应纳税额？

⑻ 免租期是否视同销售缴纳增值税？

⑼ 房地产企业及物业公司代收款项如何纳税？

⑽ 销售收入动态明细表的编制

2．企业所得税预算

⑴ 预售阶段企业所得税预算如何编制？营改增后现金流有何变化？

⑵ 企业所得税季度预缴申报表如何填报？    

⑶ 完工年度企业所得税预算如何编制？

⑷ 完工年度所得税计算的两种方法的应用与比对印证

⑸ 完工年度所得税申报表的填报

⑹ 案例分享-如何根据全项目所得税预算控制完工年度后各年度的企业所得税

预算？

3．土地增值税预算

⑴ 预售阶段土地增值税预算

⑵ 营改增后土地增值税预缴的计税依据如何确定？

⑶ 营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入如何确定？

⑷ 与转让房地产有关的税金扣除有何新规定？

⑸ 营改增前后土地增值税清算的计算有何规定？

⑹ 营改增后建筑安装工程费支出的发票确认有何新规定？

⑺ 营改增后关于旧房转让时的扣除计算问题有何规定？

⑻ 土地增值税模拟清算及动态监控案例分享

4．土地使用税预算

⑴ 完工年度土地使用税如何缴纳？

(二) 预算管控与财税处理技巧

1．根据预算控制交房时间

2．动态收入与动态成本及时更新

3．所得税监控与发票需求预测

4．土地增值税模拟清算及方案调整

九：企业清算退出环节的纳税预算管理与控制

(一) 企业清算

1．增值税预算

⑴ 存货处理

⑵ 固定资产处理

2．企业所得税预算

⑴ 资产处置损益

⑵ 负债清偿损益

⑶ 清算所得

⑷ 清算所得税申报表

⑸ 公司注销时多缴的所得税能否退回？

⑹ 房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题有何新规定？

3．清算技巧

⑴ 资产处置技巧，经营期处置还是清算期处置？

⑵ 欠股东借款处理技巧

(二) 股权转让

1．增值税预算

⑴ 转让非上市股权是否缴纳增值税？

⑵ 转让上市公司股权是否缴纳增值税？

2．企业所得税

⑴ 股权转让如何缴纳企业所得税？

3．股权转让缴纳土地增值税吗？风险何在？

4．案例分享操作技巧

十：增值税会计核算与本年度汇算清缴要点

1．会计科目的设置详解与分析

2．账务处理及应用

3．综合案例分析

4．本年度所得税汇算清缴要点提示

董老师：中国注册会计师，注册税务师，律师。畅销书籍：<建筑与房地产企业营改增实务操作指南>主编，研究领域有：税收理论与实务、会计准则、企业内部控制等。董老师是实战型企业培训讲师和资深财税顾问，现任“致通振业”5A级财税连锁机构首席税务顾问、某大型国企培训中心首席培训师、中国注册税务师行业后续教育特聘老师，北京注册税务师协会师资库特聘老师，房地产企业管理教育网特聘讲师。主讲课程《建筑与房地产企业营改增政策解读与操作指南》被中国注册税务师协会指定为2016年注册税务师后续教育课程。董老师先后在全国40多个城市举办过上百次房地产和建安业财税专题讲座与研讨，培训过知名房地产企业上千家，兼任数十家房地产公司的税务顾问，为多家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。讲课由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评！